每日快报!房贷25万分15年还，已还了五六年，如今提前还款划算吗？

小明：房贷25万分15年等额本息还款，提前还款划算吗？

三人：提前还款划不划算取决于自身的理财能力和违约金的多少，与还款方式和已还了多少年无关。

房贷计息都是以已发生的期限进行计息，不存在复利和先收利息的说法。房贷计算器的计算结果仅是未来预估的还款金额，并不等于未来实际还款金额，实际的还款金额会随基准利率的变化而变化。

那么等额本息还款所需归还的利息为什么多于等额本金的利息呢？原因是因为等额本息相较于等额本金前期的月供本身就比较少，所归还的本金也就较少，自然产生较多的利息。

如下图，假如贷款利率是4.9%，贷25万分15年还，等额本息每个月只需归还1963.99元，而等额本金第一个月需归还2409.72（逐月递减），这其中的归还的本金就相差2409.72-1963.99=445.73元，后面的剩余本金减少了，那么所产生的利息自然就减少了。

仔细看图，第一期利息是一样的1020.83元，因为本金都是25万，而第二期因为等额本金归还的本金多出445.73元，即剩余本金较少，所产生的利息就自然较少。

为什么说不存在复利和先收利息呢？还是仔细看图，每一期的利息=剩余本金*4.9/12，即以月利率逐月计算月利息，是在已发生的期限上用剩余本金计算所产生的利息。比如等额本息或等额本金的第一期归还的利息1020.83元，因为两者刚开始本金都是25万，第一期利息1020.83=25万*4.9%/12。以此同理，就计算出每个月的利息了。

等额本金是将本金平分到每期，本金一样，利息不一样。而等额本息是将本金和利息一起平分到每期，每期归还的利息和本金都不一样。

所以，划不划算取决于自身的理财能力和违约金的多少，而不在于还款方式，以及还了多少年。如果理财收益高于房贷利率，那么完全没有必要提前还款，因为经济越是发展越繁荣，利率水平越低（可参照发达国家利率水平），房贷为浮动利率，月供会随利率水平的下降而减少。而同时，由于通胀的存在，收入会越来越高，即还款会越来越轻松，相对而言就没有必要提前还款了。

而如果只把钱存银行，特别是存活期或者存一年期定期，存款利率远低于贷款利率，那么在违约金不高（比如一个月或三个月剩余本金的利息），可以适当的考虑提前还款。

(资料图)

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