首页案例、海南远丰实业有限公司与三亚长鑫实业投资有限公司、陈人山、黄金梅、郑涛、三亚鑫阳实业投资有限公司土地使用权转让合同纠纷案
简要案情
(资料图片)
2003年，远丰公司分别与黄金梅和陈人山签订《土地转让合同书》，将涉案土地分成两块，将东边地块1386.25平方米转让给黄金梅，将西边地块1251.35平方米转让给陈人山。双方办理土地过户手续时，三亚市国土环境资源局以投资于该地的总额未达到法定转让比例条件为由，不予过户。因此陈人山要求退还土地款。2004年3月，长鑫公司法定代表人邢祝福退还陈人山土地款20万元。
2004年，长鑫公司、远丰公司、黄金梅三方订立《土地转让协议》，主要约定：远丰公司于2003年将上述土地转让给黄金梅，并收到约定的土地转让款，但未办理土地过户手续，远丰公司承诺上述土地的处置权、收益权属于黄金梅，远丰公司印鉴及上述土地使用权证由黄金梅保管。土地转让款付至黄金梅指定的远丰公司账户。远丰公司原与黄金梅之间的买卖关系证明材料作为本合同附件，交一份予长鑫公司备存，土地转让价620万元，签订协议十天内长鑫公司支付380万元；为了规避土地使用权移转登记，双方约定以土地入股、退股形式完成土地使用权的实际移转。远丰公司收到长鑫公司第一笔款后，双方开始办理土地入股手续；付清土地转让款后，开始办理远丰公司退股手续。如土地交易管理部门不予办理土地入股手续，则于项目建至四层后可按房屋买卖直接办理土地房屋权属的过户手续。长鑫公司负担土地过户费。
在远丰公司协助下，长鑫公司以远丰公司名义开工手续，长鑫公司在涉案土地上建成“金鸡海景公寓”并销售完毕。办理涉案土地过户过程中远丰公司与长鑫公司发生纠纷。
长鑫公司起诉，请求确认2004年《土地转让协议》合法有效；判令远丰公司将案涉土地使用权移转登记至长鑫公司名下等。陈人山作为有独立请求权的第三人，请求确认2003年《土地转让合同书》合法有效；确认2004年《土地转让协议》无效等。
远丰公司主张案涉《土地转让协议》上加盖的远丰公司印鉴是伪造的，法定代表人陈佩君的签名是模仿的。法院经鉴定，得出结论：1.远丰公司持有并使用备案公章及非备案印章。《土地转让协议》与黄金梅向长鑫公司出具的土地款收据上的印章系同一印章，但非备案印章。远丰公司分别与陈人山、黄金梅签订《土地转让合同书》上的远丰公司印章系备案印章。2.《土地转让协议》上"陈佩君"签名笔迹，确系陈佩君本人书写。
三亚中院认为《土地转让协议》《土地转让合同书》均合法有效，远丰公司应履行涉案土地使用权的过户义务，遂作出判决。
远丰公司、陈人山上诉。海南高院驳回上诉，维持原判。
远丰公司申请再审。最高院驳回申请。
法院观点
最高院认为，长鑫公司与远丰公司所签《土地转让协议》合法有效。首先，虽然案涉《土地转让协议》中加盖的远丰公司印章不是该公司备案的印章，但现有证据表明，远丰公司对外除了使用备案印章外，还曾使用非备案印章。鉴于没有法律规定公司对外订立合同必须加盖备案的印章，故本案不能仅以《土地转让协议》没有加盖远丰公司备案的印章就认定该协议不能代表远丰公司的真实意思表示。其次，对于《土地转让协议》中远丰公司法定代表人陈佩君签名的真实性，海南高院委托鉴定之前组织各方就陈佩君签名的比对样本组织质证。陈佩君作为远丰公司原法定代表人，在本案司法鉴定之时虽已离职，但远丰公司仍更有条件安排陈佩君到现场予以协助和配合。由于无法现场获取陈佩君的签名且远丰公司没有提供其他陈佩君真实的签名文件，经海南高院组织质证确定长鑫公司提供的对比样本真实可信的情况下，以此作为对比样本进行鉴定，鉴定程序并无不当。鉴定结果表明《土地转让协议》中陈佩君的签名属实，而法定代表人对外订立合同属职务行为，相应的法律后果由公司承担，故本案可以认定《土地转让协议》代表远丰公司的真实意思。此外，从原审查明的事实看，长鑫公司在案涉土地上建设“金岭海景公寓”之前，其是以远丰公司的名义取得了相关行政部门颁发的《建设工程规划临时许可证》和《建设工程施工许可证》，现该公寓已建成并销售完毕。长鑫公司取得前述许可证，必然需要远丰公司的协助和配合，现远丰公司主张其对长鑫公司受让案涉土地使用权不知情或不同意，明显不符合情理。原审认定2004年10月的《土地转让协议》合法有效，并无不妥。
解析
合同尚未成立就谈不上合同是否生效、是否有效的问题。本案表面上争论的是合同是否有效，但案件的争点却是合同是否成立。假如，案涉合同加盖的不是备案印章就认定该合同不能代表当事人的真实意思表示，这实际上是认为不加盖备案公章合同就不成立。讨论合同上的签名是否为法定代表人本人所签，也是在讨论合同是否成立的问题。
与合同相关的诉讼中，首先要解决的问题就是合同是否成立的问题。如果合同已成立，案涉双方存在合同关系，就可依据实体法提起合同纠纷之诉；如果合同未成立，就只能提起缔约过失之诉。
关于盖章行为的法律效力，《九民纪要》第41条规定“司法实践中，有些公司有意刻制两套甚至多套公章，有的法定代表人或者代理人甚至私刻公章，订立合同时恶意加盖非备案的公章或者假公章，发生纠纷后法人以加盖的是假公章为由否定合同效力的情形并不鲜见。人民法院在审理案件时，应当主要审查签约人于盖章之时有无代表权或者代理权，从而根据代表或者代理的相关规则来确定合同的效力。
法定代表人或者其授权之人在合同上加盖法人公章的行为，表明其是以法人名义签订合同，除《公司法》第16条等法律对其职权有特别规定的情形外，应当由法人承担相应的法律后果。法人以法定代表人事后已无代表权、加盖的是假章、所盖之章与备案公章不一致等为由否定合同效力的，人民法院不予支持。
代理人以被代理人名义签订合同，要取得合法授权。代理人取得合法授权后，以被代理人名义签订的合同，应当由被代理人承担责任。被代理人以代理人事后已无代理权、加盖的是假章、所盖之章与备案公章不一致等为由否定合同效力的，人民法院不予支持。”
对当事人的提示
相较于关注公章的真伪、公章是否为备案公章，当事人签约时更应注意审查签约人于盖章之时有无代表权或者代理权。
营业执照公示信息