首页房地产是中国的支柱产业，过去几十年经历了轰轰烈烈大发展的时期。但中国今天的房地产业所处的大环境已经出现巨大的变化，走到了新的拐点，这也是目前房地产业困境的根源：
【资料图】
首先是总体人口规模到达拐点。整个中国人口到了14亿，但出生率急剧下降，已经基本到达峰值。其次是城市化率到达拐点。中国城市化率已经达到65%，基于中国人口及地理结构的特点，今后十几年最多到70%，很难再有大的提升。第三、人口快速老龄化。中国60岁以上人口已经达到20%，65岁以上达到15%，预计到2050年60岁以上人口会达到40%，对房子需求会大幅转弱。第四、中国人均住房面积达到50平米，已经基本见顶。第五、房屋闲置率高。中国接近400亿平方米住房有20%左右是闲置的，如果房价下跌，闲置住房就会变成冲击房价的因素。第六、新建住房大量闲置。中国现在每年要新建约18亿平方米住房，三分之一也就是大概6亿平方米是卖不掉的闲置房。第七、危旧房改造，棚户区改造的任务已经基本完成，大规模旧城改造的时代已经结束。第八、房价上涨趋势见顶。过去几十年每五年翻一番的趋势不可能再普遍持续下去，老百姓买房意愿减弱。第九、房地产商杠杆率见顶。中国房地产商2020年以来的负债率达到90%，前十位大型房地产商负债率达到95%，今后再依靠高负债发展已经行不通。
正是以往的野蛮发展和长期的结构性问题积累造成中国房地产业目前的困境：
一、销售额下降。由于房地产总体需求转弱，总的销售量下降、回款减少，大量在建房屋资金链断裂，成为烂尾工程。
二、出现大量拖欠款。一旦出现千亿、万亿级的拖欠款，一大批建筑材料供应商、大量的工程施工队就会先出问题，也会出现大量的经济官司和财务纠纷。
三、大量法拍房。2020年中国法拍房达到200万套、2021年300万套，预计今年可能更多。大量法拍房必然会对房地产市场形成极大的冲击。
有解决方案吗？如何推动房地产不暴跌而是软着陆？答案只有一个：重组，这是解决目前困难的积极手段：
第一种方法：自我重组。优秀的房地产商壮士断臂，把三分之一甚至一半的烂资产卖掉、减少亏损，保留50%~60%的优质资产，通过壮士断臂的方式保存主体，重新出发。也可以进行市场化的行业内重组，由优秀的房地产商重组困难的房地产商，通过商业化的重组过程最终使得资源得到更好的配置。第三，政府出面牵头、拿出一定的资金注入给优势的房地产商，让优势房地产商出面去重组困难的房地产商。也可以采取直接政府收购的方法、拿出一部分钱购买房地产商闲置的、卖不掉的库存房，用来做人才公寓、公租房、廉租房，解决低收入群体的住房问题。变更土地用途，将烂尾的土地或楼盘收回，通过调整土地使用规划、将其转换成其他各种用途的公共设施用地或服务用房，这也是可以采取的方法。
经过这样的重组之后，预计几年之内中国的房地产业将会逐步走上新的健康发展的道路：
首先，必然有大批的房地产企业倒闭或被兼并，这一波调整至少会主动或被动90%以上的房地产开发商，能够留下来的都是相对优秀的企业。
其次，房地产开发企业的负债率降低到50%左右的可持续发展的健康水平。那种高负债，一出手就贷款成百上千亿开发一个城市、建设一个超级大盘的情况很难再现了。
房地产产业的经营模式也会发生变化，总体上会形成高周转的商业模式。大部分房子会尽快出手，造出来就尽快卖掉；一部分卖不掉或想长期自持的物业也会尽量采取轻资产的模式运营。例如发行REITS、代运营等创新模式。
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