焦点讯息：2022年第三轮集中供地：中心城区供地比重明显下调

临近12月中旬，22个典型城市基本已完成了2022年第三轮集中供地。与以往不同的是，今年不少城市都进行了4-6轮供地，这一变化也让集中供地的界限越来越模糊。

与2021年相比，土地市场仍深陷调整期，热度一路下滑。2022年集中供地整体呈现四大特点：

(相关资料图)

1，成交规模逐轮递减，供地计划的完成率偏低；

2，土拍政策一路宽松，但效果毫无起色；

3，城投依然“托底”，除城投、央国企以外的企业，今年投资基本暂停；

4，城市分化进一步加剧。

集中供地初衷为了抑制土地市场过热，到今天不断放松政策刺激土地市场热度，随着经济、行业、企业的背景和发展逻辑发生转变，未来供地会逐步淡化“集中式”，无论是从成交量还是市场热度来看，集中供地的城市名单或将调整。

自2021年下半年以来，房地产市场热度一直走低，多家规模房企遭遇流动性危机，楼市成交规模持续下行。尤其是2022年，市场仍在“筑底”，土拍热度并未出现预期的“回暖”。

此背景下，土拍规则也在这两年间也经历了过山车式的调整，呈现“松—紧—分化—更松”的变动趋势。各地土拍门槛相继放低，加大中心城区土地供应、降资质、降地价、提限价等措施纷纷出台，但整体效果并不显著。

CRIC数据显示，22个重点城市2022年前三轮集中供地中，中心城区的供地比重均在48%以上，比2021年三轮中心城区供地比重高出5-8个百分点不等。

第三批次集中供地更为明显，更多城市采取了“少而优”的土地供应方式，半数以上重点城市中心城区供地比重超过五成。

典型如杭州，第三轮推出的19宗涉宅地有15宗位于主城区，中心城区供地比重高达79%，包括钱江新城二期、艮北、申花、西兴等热门地块，最终19宗地块中有8宗触及上限价格进入一次报价阶段，触顶率达42.1%，超过了首轮的38.3%、二轮的26.7%。

此外，合肥、宁波、苏州等城市中心城区供地比重也处于高位，多在65%以上，比前5轮集中供地中心城区供地比重明显提升。

2022年第三季度以来为了减少流拍，促进土地成交，多个城市在土地供应端释放利好，包括降低拍地资质、减少土拍保证金比例、延缓土地价款缴纳期限、降低配建要求等减少房企拿地压力。比如成本方面，最直接的就是竞买保证金比重逐渐下降，典型如苏州，竞买保证金比例由去年二轮的30%-50%降至去年三轮的30%再降至今年的20%，对房企的资金要求明显放松，保证金比例一再下调。

事实上，经历了多轮土拍规则的调整，许多城市土拍规则已经松无可松，降资质、降成本、増利润空间等已经成为常态。

尽管土拍门槛明显下调、盈利空间增加的情况下，房企拿地积极性并未充分调动。

重点城市2022年第三轮集中供地整体溢价率仅有2.5%，较2022年第一、二轮溢价率明显下调，而对比2021年首轮14.8%的高溢价更存在较大差距。以广州为例，2022年第三轮土拍整体溢价率仅0.5%，较第二轮下降近6个百分点，且仅有2宗地块溢价成交，流拍率高达25%。

2022年整体土地成交规模显著下降，多数城市供地计划完成率偏低，截止11月15日，已完成三轮土拍的城市总成交规模为3460万平方米，总成交规模也多不及前两轮。

截止11月中旬，已完成第三轮集中土拍的18个城市，合计成交建面约3460万平方米，即使考虑还未开拍的郑州、长春、重庆和沈阳，22城第三轮集中成交体量预计仍不足4000万平方米。成交幅数也降至新低，18城共成交326幅地，即使郑州、重庆、长春及沈阳等出让地块全部成交，也难以追平上一轮。

在加大中心城区土地供应结构的背景下，大部分城市22年第三批次土地集中成交规模较上一轮出现收缩，诸如南京、杭州、无锡、宁波等城市第三轮成交规模较上一轮降幅都在四成以上。

关键词： 重点城市 土地市场