首页2022年的全年二手房的成交量仅为15.5万套，这个数字对于上海的二手房市场来说，并不是特别理想，甚至是回落得比较厉害。
在这样的楼市行情下，2022年的上海二手房楼市，不同价位的产品价格都回落至少10%左右。
最近的楼市政策也在接二连三放松，先是大部分二线城市取消限购，接着新一线城市也放松了限购政策，购房的门槛大幅降低，甚至个别城市也实施了取消限购；目前也只有北上广深还在严防死守。
(资料图)
最近关于房地产方面的政策风向，已经全面发生了转变；支持刚需和置换改善需求频繁地出现在政策里。
2023年，有可能是楼市的新一轮周期，大家可以拭目以待；但是，迎来楼市行情，也是有很多房子是没办法解套的。
这篇文章和大家一起来看看，持有什么产品的人，在2023年也难以解套。
01
买房买到坑里的人
第一类人就是买房买到坑里的人。之前的文章我们有提到过，上海100多个板块当中，并不是所有地方都可以买房子，有些板块本身就是坑。
我们来列举几个天坑板块，大家注意避坑。
第一个就是临港新城，临港新城是上海楼市最大的庞氏骗局，很多无良的自媒体把临港新城描述为上海的下一个陆家嘴，其目的就是推临港的一手房，拿开发商的返佣。
上海在造陆家嘴的时候，是集全国各方面资源，倾大力打造；花了至少20年的时间，才有了今天的陆家嘴，难度可想而知。
下一个陆家嘴有多难打造，再难有巨大的资源和人口支撑去让它变成下一个陆家嘴。
当前的真陆家嘴写字楼里空置率高达30%以上，浦东另外重金打造的前滩CBD，目前写字楼的空置率达到53%。
当下，这两个黄金地段的成熟CBD，都没有办法完成企业的入驻，请问一个偏远的临港CBD，哪来的那么多企业去入驻呢？！
临港新城又是铁打的一手房市场，二手房是极其难卖的；同时也是无法保值的。
2021年6月份成交的陆家嘴滴水涟岸，单价6.5万/，2022年12月最新成交的房源单价只有4.3万/；短短一年半的时间跌了2.2万/，说句实话，4.3万的价格可能还不是真实价值。
除了临港新城之外，还有嘉定黄渡、青浦白鹤、嘉定外岗、松江小昆山、奉贤海湾、浦东书院、宝山美兰湖、宝山罗泾、宝山罗店等等同级别的板块，这些板块基本都是坑。最核心的原因都是无规划，无配套，没有人口支撑，发展不起来。
02
产品较差，没有优化
这类基本是上海本地人居多。他们大多持有几套老破小或者老大楼，但是没有及时的把这些相对劣质的资产置换成优质的次新房产，最后还是跑输了大盘。
从上一轮的楼市行情来看，2020年-2021年是一个结构分化的行情，六边形次新小区涨幅大多都在35%以上，个别的标杆小区涨幅高达50%；但是老破小和老大楼，涨幅只有10%-15%。
2023年，国家更多地是鼓励刚需和置换改善，而未来会接盘的刚需客户们，年龄更趋向于年轻化，也更倾向于买次新小区，因为房子更漂亮，居住也更加舒适。
毕竟现在的年轻人，从出生开始，大多从小的家庭生活条件都比较好，所以在颜值和居住舒适上大多不愿意妥协，老房子无论是设计上还是居住上都不符合他们的审美；
而置换改善的客户，更多也会选择次新小区，因为老房子是达不到改善居住的目的。未来的楼市行情也会是结构分化行情，愿意买老房子的客户群体会越来越少，房价自然也很难涨。
03
买小城市的房产
买了二线城市或以下规模小城市房产的人，需要注意一下，我身边就有一个这样的例子。
他是我的好朋友，家里在太原给他买了两套房，但太原的二手房市场，可以说是一地鸡毛，没有市场。本地的居民更倾向买一手房，二手房市场哪怕是大幅降价，客户依旧非常少。
但是现在，他想在上海买房，却发现太原的房子根本卖不掉。这两套太原的房子压着200万左右的资金。如果他能解套，他就在上海至少能买一套500多万的房子；但是现在除了等待，别无他法。
这次过年回家，他也决定，再多降点价也要把这两套房子卖掉。
其实有很多人应该也和我这位朋友有相似经历，楼市的规律离不开人口，在中国，只有人口持续净流入的城市，买房可以实现保值增值。
目前，国内除了一线城市和新一线城市之外，其他的地方买房需慎重，刚需自住且不论，但如果只是投资，这些城市几乎是没有二手房市场的。
以上，你还想到哪些情况，欢迎大家和我们在评论区讨论。
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