抵押未还清的房子，如何实现“带押过户”！

二手商品房，如果有抵押贷款，在你卖房子的时候，你需要还掉银行抵押贷款，然后到不动产登记中心解除抵押登记。有抵押的产证是有“限制”的，无法办理过户登记，只有还了贷款、解除抵押，产证才会标识为“正常”状态，可过户登记。

此种操作，需要你有资金还掉贷款，要么借钱还，要么跟买家说好，先付购房款，还掉贷款再过户。存在一定的难度，或者购房人先付款不放心。

(资料图)

现在又有了另一种新途径，可以不还贷款，房产直接过户、贷款直接转移到买房人名下，即“带押过户”。这是2021年实施的《民法典》的原则性规定：已抵押的房产，可以不经过解押程序，直接过户。

在押房产在未解除原抵押状态下过户并办理相关登记手续，无需先还贷解押后再办理过户转移。“带押过户”的核心是免去提前筹款还贷解押环节，实现带抵押房产过户转移登记和抵押权登记手续同步办理。

法律有了原则性规定，但各地不动产登记部门尚未统一实施“带押过户”，有“懒政”嫌疑，毕竟直接过户涉及到多家银行（不同抵押、不同银行）、公证机构、建设局、银保监局，更涉及要不动产登记流程再造、系统改造等等一系列问题。

好在，浙江、江苏等营商环境优良、不动产登记先进的省份，已经陆续开始实施。以浙江省为例，已正式发文实施：

一、具体操作流程如下：

1、存量房网签

买卖双方达成购买意向后，可向原抵押银行，提交申请抵押房屋转让申请，待银行出具同意抵押房屋转让的书面材料后，到当地不动产登记机构办理网签合同。

2.买方也要银行贷款的

买卖双方持网签存量房买卖合同及银行要求的贷款审批材料，申请购房贷款。审核通过后双方签订借款合同、抵押合同。

3.重新办理过户登记、抵押登记（多登合一）

买方一次性付款购买存量房，买卖双方，可向不动产登记机构申请不动产转移、不动产抵押权变更以及抵押权注销的合并登记。房产过户到买房人名下，原房主的抵押注销。

通过贷款购买存量房，买卖双方、原房主以及贷款银行共同申请抵押权注销、不动产转移以及不动产抵押权首次的合并登记。房产过户到买房人名下，原房主的抵押情况转移到买房人名下。

二、目前的情况

1、能不能“带押过户”，完全取决于银行意愿；

带抵押过户，这对银行一点好处都没有；如果银行不同意，你就必须先结清原来的贷款。

2、卖房人都不太愿意

“带抵押过户”意味着：必须资金监管，交易完成前，卖方碰不到钱；如果卖房人急着套现，这个周期时间会拉长。

3.各地登记机构积极性不高

增加了环节，使原来最简单的商品房过户登记，变革为复杂的“多登合一”，办理机构普遍积极性不高，说白了，“没什么好处，还有增加工作量和风险”嘛。

政策很好，有利于二手房购房者节省过桥资金、简化过户程序，有效降低了交易成本，而且抵押贷款可以是不同的银行，有非常积极的意义。但实际中，预计不会达到法律政策当初的设想，除非各地政府能够积极作为、强力推进。

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