读龙湖集团2022年报：长期主义者的稳与进

给2022年的房地产行业总结几个关键词，“保交楼”“降杠杆”与“市场下行”一定位列其中。

受新冠疫情、成本居高不下等多重因素影响，国内房企销售额整体呈现下滑趋势。根据中指研究院数据，2022年，中国百强房企销售额均值和市场份额均回到2017年左右的水平。

(资料图)

然而，作为中国TOP10的地产公司，龙湖集团却让笔者看到了几个意料之外的关键词。

3月17日，龙湖集团发布了2022年度业绩报告。财报显示，2022年全年，龙湖实现营业收入2505.7亿元，同比增长12.2%；实现归属于股东的核心净利润225.4亿元，同比亦稳中有增。

龙湖的成绩单里，写满了“增长韧性”和“经营质量”。而韧性与质量的背后，是一个长期主义者的战略定力与开拓精神。

潮起潮落间，见证时间的力量与开拓的勇气

哪一类企业拥有确定性，能够安全穿越周期？这是2022年整个市场都在求解的问题。

如今，时间给了我们答案。

2022年，房地产行业整体下行，多数房企出现亏损。据中指研究院数据，2022年，百强房企营业收入均值为371.6亿元，净利润均值为21.9亿元，分别同比下降25.2%、54.4%。

这一背景下，龙湖集团却以“任尔东西南北风”的姿态，实现营收与净利润的双增长，这是长期主义者的胜利，更是对勇于开拓者的奖赏。

正所谓“春种秋收”。龙湖稳健的业绩表现背后，是一个长期主义者的战略定力。

一来，龙湖成长过程中始终保持余量思维与战略主动权，从而在房地产行业逆风中坚毅前行。

长期以来，龙湖秉持“量入为出”的原则，严格控制拿地成本，坚持在高能级城市储备优质土地。2022年新增34幅地块，年底土地储备合计5795万平方米，约88%的销售货值集中在高能级城市且成本合理。

放眼今年，龙湖集团执行董事兼高级副总裁张旭忠也表示，龙湖将严守投资纪律，确保地块周转率以及利润率，拿地毛利率会保持在20%以上，股东净利率在12%以上。

龙湖经营的稳定性更体现在多个关键指标上。比如，剔除预收账款的资产负债率方面，百强房企均值为67.8%，龙湖为65%；净负债率方面，百强企业均值为82.9%，龙湖为58.1%；现金短债比方面，百强房企均值为1.6倍，龙湖为3.52倍，且在手现金726.2亿元。

在房地产行业“出清”阶段，“竹杖芒鞋轻胜马”，才是龙湖“吟啸且徐行”的底气。龙湖三道红线始终保持绿档，所以三大评级机构标普、穆迪、惠誉均给予龙湖投资级评级。

二来，龙湖正在以勇于开拓的精神，推动自身走向高质量发展道路。

亚马逊的创始人贝索斯曾经说过：“当我们这个季度业绩表现很好的时候，有很多人会当面祝贺我们，我会说谢谢。但是我真正想说的是：这个季度的业绩是三年前的努力决定的。”

从2018年发布“空间即服务”战略，到2022年推出“龙湖智创生活”，龙湖集团步步深入地参与城市空间、服务重构，持续探索行业新发展模式。

如今，龙湖集团已形成开发、运营及服务三大业务板块，覆盖地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理及智慧营造等多航道业务。

通过资源整合、轻重业态结合，龙湖的发展方向更加健康。2022年，由运营及服务业务组成的经营性收入实现236亿（不含税），同比增长25%，经营性利润占比达27%，利润结构更加优化。

最重要的是，“龙湖智创生活”的推出标志着，龙湖的物业管理、商业运营等业务核心能力有机融合，让龙湖多航道协同发展有了新着力点。

以北京龙湖蓝海引擎产业园为案例，这是一个原北京北五环汽配城、建材城升级改造成的全新地标性商业复合办公空间。该产业园正是龙湖不同航道之间业务协作能力的体现：由龙湖龙智造为产业园B馆提供EPC（设计、采购、建造一体化）服务，由龙湖智创生活提供楼宇物业管理、设施设备管理、节能降耗、应急管理等大楼重点工作服务。

如今，随着“一个龙湖”三大业务板块协同发力，龙湖的故事逐渐进入新的篇章。

冬去春来时，鲜花盛放在科技与“善待”的土壤里

作为“一个龙湖”生态体系中结出的果实，龙湖智创生活承载着龙湖“焕新全生活及空间服务体验”的目标。

所以，龙湖智创生活始终围绕着“服务”二字推进业务，通过融合物业管理和商业运营等业务，深入参与到城市居民生活的每个场景，提升居民幸福感。

一方面，龙湖智创生活长期汲取科技的露水，为业主提供安全、便利、舒适的服务。

受益于龙湖集团包括产业互联网、物联网、人工智能等底层技术和中台共享服务功能模块的支持，龙湖智创生活实现数智化重构物管、商管业态。

具体到物业管理服务方面，无接触的通行体验、慧眼系统下的无死角监控、设备的自我监控、移动端上的快捷报事与更为多元的线上服务等智慧化服务，关注了服务中的各个细节。

商写服务方面，由于商业业态有着复杂的数智化管理需求，龙湖智创生活专门针对购物中心与写字楼对响应速度的高要求，以及空间所构成的复杂性等特点，打造了一套贴合场景需求的新科技体系。

比如，智能建筑集成管理平台IBMS，集成了楼宇设备自动化、消防系统、安防系统等，优化建筑控制和管理。

笔者了解到，IBMS已在龙湖全国天街系项目，以及重庆龙湖爱加两江星悦荟、北京龙湖蓝海引擎、苏州龙湖中心、重庆龙湖礼嘉办公楼等多业态项目中落地应用。

另一方面，龙湖智创生活扎根于“善待你一生”的文化土壤，通过数十年如一日的服务创新，不断提升业主幸福感。

如果说贴合场景的科技体系是龙湖智创生活的硬实力集成，那么让业主感受被“善待”的服务体验，则是龙湖智创生活软实力的输出。

连续14年，龙湖智创生活服务的业主满意度超过90%。高满意度的背后是龙湖对物管服务的经验沉淀。比如，垃圾桶顶部烟灰缸里的烟蒂从未超过5个，留存时间低于5分钟等。

正所谓于无声处见繁花，对细节的把控体现出龙湖对服务的深度理解。

最终，科技为基，“善待”为核，龙湖智创生活成为龙湖集团高增长引擎：2022年，龙湖智创生活收入约137.5亿元（合并抵消前），同比增长24%，综合毛利率为34.3%。截至2022年末，龙湖智创生活在管面积继续增长，达到3.2亿平方米；商业运营在管面积达722万平方米，购物中心商业运营项目数量达76座，签约项目达139座。

展望未来，龙湖智创生活将在物管服务赛道与商写服务赛道的辽阔大地上纵马驰骋。

物管服务赛道一个显著的现象是，随着物业业主对服务的要求提升，市场对专业、优质服务的需求不断增加，行业马太效应加剧，头部企业市场份额进一步扩大。据浙商证券研究，百强和TOP10头部物企，近3年的市场份额均持续提升。作为市场头部玩家，龙湖智创生活的成长空间广阔。

而商企服务赛道更是有着收益强、业务延伸空间广、单盘盈利模型成长性强等优势，基本盘持续扩大。仅以购物中心单一业态为例，据平安证券预测，2030年中国购物中心销售额将达到9.6万亿元。

综合两大赛道前景，凭借“一个龙湖”生态体系内业务高效协同优势，聚焦科技硬实力和创新服务软实力提升，龙湖智创生活会在春风和煦的日子里静待花开。

结语

龙湖集团以长期主义穿越行业逆风，为内地房企高质量发展带来了全新范式。

回顾2022全年，龙湖以收入及盈利双增长的成绩单向市场传递信心，更以稳固的财务盘面、充足的优质土地储备以及充满智慧和温度的城市空间服务，为可持续高质量发展注满“燃料”。

房地产行业依然处于调整之中，但随着经济复苏和政策发力，复苏之势明确，龙湖将迎来房地产板块的贝塔机遇。

同时，凭借“一个龙湖”生态体系协同发力，优质服务、运营形成的良好口碑，龙湖还将成长得更加长久、更有质量，从而获得更多阿尔法收益。

本文来源：港股研究社

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