热门:中国金茂拟信托募资10亿,“绕道”永续债置换债务

2022-06-16 09:37:15

来源:地产密探V.

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◎ 编辑 | 密探财经

2021年以来,房企最大的困扰是什么?


(资料图片仅供参考)

不怕房子卖得不好,就怕“银行掐住脖子”。也就是说,再融资严重受阻。

房地产作为资金密集型行业,房企离开了杠杆,无意于“温水煮青蛙”,慢慢等死。

何况,近期一系列“支持房企合理融资”的表态及融资试点动作,在一些房企看来,等多就是服了一副“止疼药”,但对于更多民营房企,连服药的机会都还没有。

近日,广东地产商会发出强烈呼吁,可参考地产密探近日刊发的《止疼药?民营房企呼吁:应统一存量贷展期标准,3年左右!》一文。

相关新政策出炉之前,各大房企应做的是发挥自身优势,开源节流,即便是信托、资管等非标融资,那又有何妨?

据第三方权威平台最新披露,天津信托正在受托发售“尚实致远9号集合资金信托计划(第1期)”,发行募集规模10亿元,期限12个月,收益率6.4%-7.5%,为权益性投资。

此次信托募资的融资方为北京凯晨置业,唯一出资股东为中国金茂。

信托募资的99%用于通过认购“嘉兴彤诚有限合伙”企业份额,向凯晨置业进行永续债投资,该融资方最终将信托资金置换债务,剩余的1%资金作为信托业保障基金。

通俗地说,可以看成是中国金茂发行永续债计划,投资方包括“嘉兴彤诚”有限合伙,“嘉兴彤诚”又将引入该信托所募10亿元资金。

然后,中国金茂拿到这笔巨额资金后,以新发的永续债名义去置换公司存量债务。

据地产密探研究观察,房企以“权益投资”吸引信托募集资金及“曲线”置换公司债务的操作思路目前并不多见。

很多人可能会疑惑,中国金茂作为知名的大型地产央企,主体信用评级“AAA”级,怎么喜欢信托募资,而不去做较低成本的中票、公司债等融资?

实际上,对房企而言,信托使用起来,非常灵活。这个,大家都知道的。

自去年10月起,这一轮房企再融资开启有限度宽松,地产央企、国企以及像龙湖、金地等极个别民营房企才有机会在境内发债。

据地产密探查询,去年10月,中国金茂旗下上海金茂投资曾发行20亿元中票,年息率3.65%,期限3年;去年底,中国金茂发行8亿元超短融券,年息率3%;今年5月底,中国金茂发行8亿元中票,年息率3.25%,期限3年。

今年初,上海金茂投资拿到证监会批准其可发行90亿元公司债的批文,比如2月中旬首发18亿元,年息率3.2%,到3月下旬发行第二笔15亿元,年利率3.5%,期限5年。

地产密探还查询到,今年3月底,上海金茂投资获批“中信证券-金茂凯晨2022年绿色资产支持专项计划(碳中和)”ABS工具融资87亿元。

今年5月下旬,中国金茂旗下金茂资本获批“金茂华福-长沙金茂广场北塔二期绿色资产支持专项计划(碳中和)”ABS工具融资12.7亿元。

依此来看,中国金茂系公司再融资非常顺畅,外界猜测,这或许有自己对当前开拓多元融资渠道的考量或安排吧。

2021年,中国金茂取得合同销售金额2356亿元,销售回款率96.32%,在房企中名列前茅,“三道红线”又保持全绿。

今年4月,标普将中国金茂的展望从负面调整成稳定,并确认其“BBB-”长期发行人信用评级及高级无抵押票据“BBB-”长期发行评级,以及次级票据“BB”评级。

不久后,惠誉确认中国金茂“BBB-”评级,维持“稳定”展望。穆迪也维持中国金茂Baa3投资级评级,展望“稳定”。

背靠央企中化集团的中国金茂,在当前楼市及融资环境下,央企这个显赫身份似乎就是金钱,从三大国际评级机构的态度不难窥见一斑。

前不久,中国金茂披露2022年5月签约销售金额90亿元,前5个月签约销售金额508.96亿元,与去年同期销售额分别为233.2亿元、1101.5亿元相比,受当前楼市影响确实非常之大。

虽有楼市松绑,但这个低迷销售,放眼整个房企阵营,也都较为普遍。

比如,同为地产央企且以往销售排名更靠前的中海地产,今年5月合约销售额约263.91亿元,按年下跌23.0%,前5个月合约销售额约950.3亿元,按年下跌38.9%。

再看另一家同为地产央企且以往销售排名更靠前的华润置地,今年5月合同销售额约203.2亿元,同比下滑19%;前5个月合同销售金额约813.5亿元,同比下滑35.5%。

相比中海地产、华润置地,中国金茂更显著的特色是城市运营,在集团土储体系中这类项目占比也很高,从布局看基本位于一二线城市,特点是投入大、周期长,但利润较高,厚积薄发,能为企业带来丰厚收益,也契合当今城市发展的需要。

中国金茂沿着这条路的扩张仍在继续之中,6月10日公告宣布私有化另一H股房企——中国宏泰发展,将一举获其位于河北廊坊、湖北武汉及鄂州在内的8个产城资产包,待售土储项目货值46亿元。

从宏泰发展去年逾64%的高毛利率看,中国金茂一举吃下后,将显著填补及改善公司当前的整体盈利水平。

在国家越来越重视“城市均衡发展”的大趋势下,中国金茂的城市运营战略叠加其显赫的央企身份及实力,市场预期其未来发展不可限量。

编辑:密探君

文章来源:地产密探

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