【独家】十月份的土拍是否会成为一个新的转折点呢？

2022-10-23 05:52:36

来源：兄弟团队小杜

在前段时间，看到朋友圈的同行们又开始发即将土拍的公告了，一时间我都不知道怎么形容，是久违了还是唏嘘呢？

(资料图)

仔细想想常州这么多年的土地市场，也不经感受到房地产市场的变迁；经历的过程大家多多少少都应该有些感受吧，尤其是在这个时间段买新房的，那肯定感触是最深刻的。

我大致分为两个阶段，分水岭在于2020年，也就是一个在前，一个在后；

我们看到常州现在在卖的楼盘，价格都在2万加以上，这些项目都是在2020年开始逐步成交的土地，在此之前土地的楼面价一直维持在6、7千的水平，2020年起平均的楼面价一跃都到了1万以上，甚至更多。

楼面价这么高，房企竞拍并没有收手的意思，只要政府推地挂牌，十几家甚至几十家的房企争夺，到了熔断价抽签都是带着好几个马甲去的，就只有一个目的——拿到地块，真的是一地难求；

为何当时地块对于房企来说这么重要？

一方面房企从拿地开发到销售的时间周期短，极致的时候可以做到4个月开盘，资金回笼速度极快，通过拿地融资方式形成高周转的属性。

另一方面市场的需求大，房企利润空间足，简单来说就是房企只要有房可售，那就是开盘就能卖完的状态，房企不怕卖不掉，就怕没房可卖。

再加上老百姓买涨不买跌的心理，市场一片向好的繁荣景象，让老百姓都感知到买房赚钱的机会来了，保值增值的硬通货。

这个时候，政府有财政保证、房企有高利润回报、购房者有利益可图，但就在整个市场如火如荼发展的时候，国家也看到了“高融资、高负债、高杠杆”的情况之下，市场泡沫可能会逐步形成，央行、住建部果断出台了重点房地产企业资金监测和融资管理的“三道红线”.

也就是从这个时候开始，恒大暴雷打响了房企收缩的第一枪，房企踩红线不达标，进而没有银行贷款，融资开始一步步受挫；

国家对房地产的收紧政策也在持续施压，房企手中的房子开始不好卖了，利润空间被一下子腰斩了，没有钱再购置土地。

政府从年度的土地推荐会变成了个别土地的意向会，然而房企参与热情很低，整个土地市场起色甚微；

集中供地以来，大多数地块都是由地方城投公司取得，可现如今，政府推出的好多土地，几乎无人问津，一手定乾坤已经成为了常规现象，现在真是一拍难求。

此次财政部又一次发文，明确提到严禁通过举债储备土地,不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入,不得巧立名目虚增财政收入,弥补财政收入缺口。

突然感知

房地产市场的泡沫是小，土地市场的泡沫更大。

民营房企的暴雷是小，地方城投公司的金融风险是大。