世界视点！房地产融资有两个主要来源

房地产融资有两个主要来源：一种是经营性还款，另一种是金融机构借款。前者害怕还款缓慢，后者害怕监管收紧，资本的稳定与否，直接关乎到整个房地产行业的兴衰。

(相关资料图)

这些年来，开发商们对于高周转的手段，可谓是用到了极致：

以前一家公司投资50亿建造一栋房子，按照正常速度，一年后卖出60亿，赚了10亿。

现在，开发商们在不断地加快住房建设，仅半年时间，就能够开盘出售，并且回款60亿元。

之后，他们马上把这些钱投入下一个项目。再过半年，他们又回款了70亿元。这样，在一年内，销售额将是以前的两倍。为什么不呢？

但利润大了，问题也出现了——高周转带来的高风险问题，日益增大。所以，这也成了房地产行业兴衰的关键性问题。

预收账款成了关键

由于开发商的经营杠杆作用，在资产负债率上升的同时，预收账款占比大幅上升。数据显示，自2016年第四季度以来，预收账款占开发商债务的比例已从29.4%上升到34.4%，两年来又创新高。

可能有人不太理解，小编在这里给大家简单的解释一下：由于商品房是预售制度，首付款和按揭只能算为开发商的债务，只有交付后才能算为收入，因为开发商的周转速度太快，在购房者给钱之后，他们只关心开发新项目、加速拿地，施工速度却降了下来。建设速度不够快，这部分债务自然会越来越高。

也就是说，开发商吸收了我们的钱，但它们不能按时提供住房，而这部分钱又被他们用作拿地了。

举个生动的例子，资金就好比是房地产行业的咽喉，而这个预收账款，就好比是一根鱼刺。现在，这根鱼刺正在不断的扩大。那么，当这根鱼刺大到一定程度，会出现什么样的情况，自然就不言而喻了。

假设这种情况在未来十年内持续下去，那么房子越多，负担就越重。例如，去年许多地方出现了降价的趋势。许多买家去销售部找麻烦。他们为什么找麻烦？真的是因为降价吗？不，毕竟靠炒房谋生的人是少数。那些选择去找麻烦的人，一定经历过深思熟虑。

事实上，大多数人都是因为拿到的房子的质量，和开发商之前所说的不对等，所以才去闹的。

在过去的几年里，房地产交易量很大。三年内建成的房屋已被压缩到不到两年，但许多城市由于限价，这些房子出售给买家，它们是捆绑装修、捆绑停车位的。对于那些买房的人来说，他们花了数十万，最终看到的装修水平却惨不忍睹，谁能忍受？

然而，这仅仅是开始。假设这一趋势将在未来10年内保持不变。住房交付质量令人担忧，住房建设时间越来越短，开发商负债越来越高，他们持有的房产越来越多，负担也就越来越大。

到最后，这些开发商会有什么样的结果，又有谁会替他们买单

关键词： 预收账款 房地产行业