碧桂园的三四线故事，越来越不好讲了

最近碧桂园的股价坐上了 " 过山车 "。

2022 年 11 月 24 日，碧桂园宣布与邮储银行达成合作，后者将为前者提供不超过 500 亿元的意向性授信额度。

(资料图片)

受此消息影响，24 日下午，碧桂园股价一路上涨，截止收盘，报收 2.84 港元 / 股，单日涨幅达 20.85%。

这很大程度上都是因为，" 第二支箭 "" 金融 16 条 " 等政策的接连发布，为房企融资提供了制度上的保障。

而 11 月 24 日碧桂园股价的上涨，其实也得益于上述利好政策。

虽然碧桂园的融资通道已经逐步解冻，但不能忽视的是，碧桂园一直 " 重仓 " 的三四线城市地产市场依然 " 寒气 " 逼人，这也给碧桂园接下来的发展，投下了一层不小的阴影。

01

阵痛不断

2022 年以来，因疫情反复、经济承压，中国房地产市场遇到了前所未有的挑战。

即使是被誉为 " 宇宙房企 " 的碧桂园也难以独善其身。

2022 年上半年各月，碧桂园的销售额跌幅不断扩大。

1 月 -6 月，碧桂园的销售额分别为 363.6 亿元、327.6 亿元、301.1 亿元、226.4 亿元、287.1 亿元以及 345.2 亿元，分别同比下跌 9.82%、29.62%、42.85%、57.14%、49.97% 以及 35.27%。

这也决定了碧桂园的整体销售状况不尽如人意。2022 年上半年，碧桂园实现权益销售金额 1851 亿元、权益销售面积 2348 万平方米，同比分别下跌 38.9% 以及 31.96%。

事实上，2020 年后，碧桂园就已经有 " 下落 " 的迹象。

财报显示，2020 年，碧桂园营收 4628.6 亿元，同比下降 4.74%；归母净利润 350.2 亿元，同比下跌 11.45%，毛利率为 21.80%，同比下跌 4.26%。

2021 年，碧桂园的营收虽然有所增长，但是全口径销售金额仅为 7588.2 亿元，未能完成 8000 亿元的销售目标。

此外，当期碧桂园权益销售面积 6641 万平方米，同比下跌 1.4%，权益销售额 5580.0 亿元，同比下跌 2.22%。

值得注意的是，这是十几年来，碧桂园首次出现销售业绩下滑负增长的情况。

02

三四线风光不再

碧桂园阵痛不断，固然与中国整体的房地产市场遇冷有一定联系，但是不能忽视的是，" 农村包围城市 " 战略的失灵，或许也是碧桂园的业绩断崖式下跌的部分原因。

2017 年，凭借 5508 亿元合约销售金额，碧桂园位居中国房地产行业第一。虽然曾喊出回归一二线的口号，但 2017 年，三四线城市合约销售金额依然占碧桂园总合约销售金额的 60% 左右。

与之相应的，碧桂园不断加大三四线城市的投资力度。

财报显示，2017 年，碧桂园三四线的投资额为 1400 亿左右，相较于 2015 年的 200 亿左右，翻了七倍左右。

彼时，棚改货币化、城镇化正如火如荼的发展，三四线城市的房地产市场确实极具成长前景。

《第一财经》统计的公开数据显示，2016-2019 年，中国棚改总计完成投资约 6.26 万亿元。

以地处南京都市圈的句容为例，安居客数据显示，其二手房均价已从 2021 年 12 月的 9084 元 /m 降低到 2022 年 11 月的 8231 元 /m ，跌幅达 9.39%。

这对于没能完成一二线城市转型的碧桂园来说，绝对不是一个好消息。2020 年 -2021 年，碧桂园的权益合同销售金额中，分别有 54% 和 64% 来自三四线城市。

到了 2021 年，碧桂园的销售金额构成中，仍有 69% 来自三四线城市。

《21 世纪经济报道》报道，2022 年 10 月，碧桂园句容项目推出了均价仅 5500 元 /㎡的特价房，此前，句容的房价曾被炒至 1 万 +/㎡。

这还不是终点，2022 年 3 月，碧桂园句容项目的部分房型，只要 4865 元 /㎡。

03

地产之外，讲起新故事

事实上，针对三四线城市房地产市场低迷的表现，碧桂园不光在销售端大力促销，在投资端，也变得愈发谨慎。

财报显示，2022 年上半年，碧桂园拿地权益金额仅 60.9 亿元，其中三四线城市占比仅为 33%，另外 67 % 都给了一二线城市。

不过不能忽视的是，在人口红利几近触顶以及经济承压的背景下，一二线城市的房地产市场其实也没有好到哪里去。

中指研究院数据显示，2022 年上半年，一线城市新建住宅价格继续横盘，累计涨幅仅为 0.21%，为近五年同期较低水平。

在房地产行业进入了存量时代后，房企如果想要持续成长，就不能再局限于地产这一条赛道上。

因此，碧桂园当前最紧迫的任务，还是要在房地产之外，找到更强劲的业务引擎，以描绘出 " 第二条曲线 "。

目前来看，房地产之外，碧桂园主要在推进机器人和物业两大业务。

2018 年 07 月，碧桂园成立广东博智林机器人有限公司，聚焦建筑机器人、BIM 数字化、新型建筑工业化等产品的研发、生产与应用。

财报显示，截止 2022 年中，博智林有 30 款建筑机器人投入商用，覆盖了 28 个省市自治区，超 550 个项目，累计交付超 1200 台，应用施工面积超 1000 万平方米。

与机器人相同步，自 2018 年 6 月登陆港交所后，碧桂园服务接连收购了富力物业、中梁物业、蓝光嘉宝等物业企业。

财报显示，截止 2022 年中，除 " 三供一业 " 业务外，碧桂园服务合同管理面积 16.09 亿平方米，收费管理面积 8.43 亿平方米，是目前国内规模最大的物业企业。

按照碧桂园的设想，机器人可以应对建筑行业人力成本上涨的问题，而物业则可以探索现有存量房产的增量价值。这两大业务都具备不俗的想象力。

但问题是，碧桂园的这些服务也遇到了成长的 " 烦恼 "。

以碧桂园服务为例，虽然其是目前国内规模最大的物业企业，但 2021 年，其新增的 3.88 亿平方米收费管理面积中，来自于收并购的有 2.28 亿，占比达 58.76%。

一系列收并购带来的成本转移也影响了碧桂园服务的毛利。

财报显示，2022 年上半年，碧桂园服务的毛利为 26.9%，同比下跌 6.5%。

截止 2022 年 11 月 24 日收盘，碧桂园服务的股价为 17.46 港元 / 股，相较于 2021 年中 81.95 港元 / 股的高点下跌了 78.69%。

不过聊以慰藉的是，2022 年上半年，碧桂园依然有 1479.8 亿元的可动用现金，足以应对未来一年内须偿付的短期债务 729 亿元。

再加上融资通道回暖，碧桂园或许有足够的资金探索新业务。

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关键词： 销售金额 年上半年