首页一、房地产市场发展情况
(资料图)
一九九八年完善《关于深化城镇住房制度改革的决定》后，实物分配住房制度退出历史舞台，房地产行业进入腾飞期。政府为支持房地产行业的发展，出台多项政策，首先是住房抵押贷款。此政策促使经济发展较好地区房价的攀升。
在此后的第一年，央行降低个人贷款难度并开始开展个人消费贷款，金融市场逐渐开放、深化。同年延长贷款期限、降低贷款利率等措施都为房地产业发展提供助力。房地产市场化进程为应对经济危机做出了不少贡献，同时奠定了房地产行业在我国经济发展中的地位。
在一九九八-二零零三年之间，房地产行业逆势而上，房地产规模的增长速度远高于经济增长，伴随而来的是人均住房面积增加、基础设施建设增加，同时城镇化进程的推进、人口流动刺激房地产价格上涨。
二零零三-二零零七年间，我国房地产市场首次过热。此种情况将带来更多的房地产投资，房地产投资额再到历史高点。这一时期房地产投资不断增加，商品房销售也异常火爆，房地产市场供需两旺，房地产行业在国民经济中的处于突出地位。投资过热的趋势引起了当局的重视，抑制房价的宏观调控政策出台。
政府明确规定，开发商在取得土地使用权之后，为杜绝其倒卖土地使用权获利，通俗来讲叫空炒地皮的行为，必须在2个自然年度内作为项目用地进行开发，同时在土地属性转换方面控制土地供应量。
正是由于房地产行业的猛烈态势，各项调控政策相继出台，包括个人首次信贷额小于80%、适当提高二套房首付比例、房地产投资贷款额不能超过70%以及开发贷款专款专用等。随着政策落实，房地产市场开始了宏观政策与高速发展相博弈的局面。在有力的宏观调控政策下，二零零五年房价曾短暂下降，但由于房地产市场预期持续向好，房价仍然继续上涨。
在一线城市商品房供给开始出现由消费需求转向投资需求，房价脱离供求关系进入泡沫积聚时期。二零零七-二零零九年，由于次贷危机引起全球经济震荡，房地产行业步入低迷阶段，二零零九年颁布了一系列房地产刺激手段。政府寄希望于拉动内需缓解冲击，此次的鼓励政策与之前的抑制政策呈现明显差异。
政策实施的下半年，成交量达到新高点，同时带来的是房价的新高。据此，当局开始意识到经济的高增速是基于房地产市场的短期快速增长的，为此政府制定一系列政策来对于房地产市场进行调控。
颁布的政策包括提高首付比例；建立住房公积金制度；制定限购政策；建立住房保障体系等等，目的是使价格回归合理区间，满足合理的刚性需求，抑制投机需求，使房地产行业发展更为合理。
二零一四年末，调控政策未成功抑制房价的增长，但是房地产投资仍未回暖，究其原因为库存过多，所以提出去库存的改革任务，以期改善房地产市场投资低迷的状况。投资的低迷并未使房地产销售走低，二零一五年新建商品房销售额同比增长14.4%，二零一六年同比增长22.4%，房地产销售仍在增长。
二零一六年调控力度再增加，全国21城先后发布楼市调控政策，金融层面也增加了调控力度，重启限购限贷。二零一六年底中央经济工作会议中首次提出“房住不炒”，综合运用多种手段加强房地产行业的监管和整顿。在此政策的背景下，重点城市的成交量降低。二零一八年至今，我国都在致力于探索房市健康发展的机制，2020年海南省提出稳房价，2021年广州提出提前收回违规流向楼市的信贷资金的要求等多项措施强化对房地产市场的调控。
综上所述，由于房地产行业体量巨大，同时影响众多行业，因此对于房地产行业的调控一直在进行，并在不断优化。对于房地产行业健康发展的长效机制仍在探索中，房地产行业存在的风险也一直被关注，房地产行业的重要地位还未被撼动。房地产行业的未来发展将以提高住房质量、提供良好的居住环境、拥有完善的配套促使为目标，基于房地产价格合理且稳定的核心，才能使房地产行业平稳健康发展。
二、住房价格分析
（一）住房价格波动的特征分析
现阶段对于住房价格测度的指标有基于100个区域的百城住宅价格指数，基于七十个重点城市的70个大中城市新建住宅价格指数以及商品房平均销售价格等统计指标。首先对于百城住宅价格指数进行论述，在样本容量方面，该指数包含100个城郊区和较为发达的县级区域，在统计样本对象方面，采用的是均值估计，其均值反映的是在售的住宅、别墅和满足保障性住房政策的新建住宅的平均值，并采用加权平均的计算方法，每个样本的取值选用其住宅报价的中位数该指数体现供给方对于房价的预期。
70城市新建住宅指标自二零一七年后停更后，主要使用70城新建商品房住宅指数来衡量价格水平；在样本城市覆盖范围方面：“70城”指标的统计主要包含各个直辖市、各省省会以及经济发展迅速、有大量人口流入并形成一定数量基数的重点城市；在样本所体现的数据来源为样本所包含城市监管部门统计的成交数据，利用欧拉公式对于获得的数据进行计算，基于成交数据可以反映真实的住房购买者能够负担并选择购买住房时的房价平均值。
还有就是运用国家统计局公布的有关住宅数据计算得到的平均销售价格指标，一般用销售额与销售数量的商表示。此平均价格包含我国所有城市，运用简单的加总相除，得到平均销售价格，该指标既可以反映真实的住房购买者能够负担房价和房地产供应商覆盖经营成本并获得可接受利润的住房定价。
此价格能够在数值上描述房地产市场整体房价的走势情况，但商品房平均销售价格则不能突出重点城市房价指数，但是本文提到的另外两个指数可以。因此，本文将这两个价格指数共同研究，同时考虑商品房平均销售价格指标，根据三个指标的走势，希望能够对于我国住房价格的波动情况进行描述。
我国房价的增长率在此阶段内经历了两个波峰和波谷，在已知数据绘图的基础上可以看到，第一个高点出现在二零一三年，在此高点后，第一低点出现在二零一五年，随后增速上升，到达二零一七年第二个高点。由此可见，我国住房价格经历了两个周期。在持续时间上，第一个周期小于第二个周期；在变化程度上，第二个周期的变动程度要更大。
结合实际情况进行分析，第一个波动可以看作调控政策在增加居民收入的同时，使得消费增加，此波动是政策的正向作用，而第二个波动不再是短期的外生作用导致价格波动，而是住房价格上涨之后，经济本身对于其上涨做出反应呈现出的结果。在现阶段，住房价格与经济增长的关系日趋复杂。
此外，二零一八年6月之前二者的图像基本重合，但是在这个时间点之后，70城新建商品住宅价格指数开始有增长的态势，但百城住宅价格指数仍处于低水平，一方面这证明我国房价开始受区域位置与区域经济发展情况的影响，所有城市都以相近速度增长的情况开始不复存在。
另一方面可能由于住宅市场需求方和供给方对于住房市场的预期出现差异，在发展实体经济负压的背景下，房地产企业对于住房价格的预期是走低的，但是需求方会认为宽松的宏观调控将促进经济增长，会使房价的进一步增长，所以70城市新建商品住宅价格指数会优先体现出上涨趋势，百城住宅价格指数的上涨会在其趋势显示出之后显现。
为了更好说明住房价格的波动，对二零零七年至2019年的商品房住宅平均销售价格进行分析，在价格本身层面，只有在二零零八年价格小幅度下降外，房地产平均销售价格一直在升高。在增速方面，房价也大致经历了三个周期。全国商品房住宅的消费价格周期在二零一二年周期出现差异，考虑是重点城市上涨更具有强韧性，能够维持更长周期，而全国的平均水平受全国政策的影响程度大，波动周期更频繁，缩短了全国波动周期。
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