深业物业赴港IPO：业务集中大湾区，第三方收入占比近六成-环球看点

深业物业成为2023年首家国企分拆物业上市的公司。

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2月28日，澎湃新闻从港交所获悉，深业物业运营集团股份有限公司在港交所递交了招股书，联席保荐人为中金公司、中信证券以及建银国际。

按照深业物业提交的招股书，截至2022年9月30日，深业物业的总签约建筑面积约为6180万平方米，在管项目总数为462个，总在管建筑面积约为5920万平方米，覆盖中国46个城市和14个省份。

在住宅物业管理服务方面，招股书显示，截至2022年9月30日，合共管理158个在管住宅物业项目，在管建筑面积2660万平方米，占总在管建筑面积的45％。城市及产业园服务亦是其业务大头，截至2022年9月30日，合共管理247个城市及产业园项目，在管建筑面积2860万平方米，占总在管建筑面积的48.4％。

深业物业为深圳控股有限公司附属公司。深圳控股（00604.HK）于2月24日发布公告称，建议分拆深业物业股份并以全球发售新深业物业股份的方式（当中包括优先发售）于联交所主板独立上市。联交所已确认该公司可进行建议分拆。公告显示，截至上市前，深圳控股间接持有深业物业92.54%的股权。建议分拆及上市完成后，该公司预期将拥有深业物业不少于50%的权益，深业物业仍将作为该公司的附属公司。

受母公司深圳控股布局的影响，深业物业大部分业务集中于大湾区。从在管建筑面积来看，2020年、2021年及截至2022年9月30日止9个月，深业物业在大湾区的在管建筑面积分别为2690万平方米、3700万平方米、3730万平方米，占总在管建筑面积的57.7%、63%以及63%。

从营收看，2020年、2021年及截至2022年9月30日止9个月，深业物业总收入分别为18.38亿元、21.52亿元以及16.51亿元，大湾区的营收占比分别为70.6%、75.7%及77.5%。

招股书显示，深业物业的大部分服务合同来自独立第三方，存在重续风险，或对公司经营产生影响。数据显示，2020-2021年及2022年前9个月，来自独立第三方的收入分别占比56.5%、58.7%及57.8%。

克而瑞物管发布的《2022-2023年度中国物业管理行业发展白皮书》显示，2022年物业管理行业保持了快速的发展态势，行业总规模达到353亿平。综合城镇人口增量、地产开发增量以及人均住房面积提升、物业覆盖率提高等因素，经测算，预计2025年物业管理行业总规模有望实现388亿平方米，2021-2025年年复合增长率3.2%。

从营收来看，2022年物业管理行业物管营收为12437.2亿元，同比增长4.5%。随着物业管理行业规模的不断扩大、经营业态的不断丰富，物业管理行业的营业收入同步增加。经测算，预计到2025年，行业物管营收有望达到14074.1亿元。

不过，随着上市门槛提高，聆讯变得更加严格。上述报告显示，根据港交所新规，自2022年1月1日1起，港交所正式实施新修订的主板上市规则，将上市申请人的主板盈利规定调高60%以上，上市门槛提高,对于部分之前递表而未在新规实施前成功上市的物企，如瑞安新天地、明宇商服等受新规掣肘，因业绩不达标而被拒于资本市场大门之外，上市折戟。同时，受经济大环境、房地产市场拖累和疫情的影响，以及因联交所审批趋严及板块估值偏低，2022年物业上市热情进一步减弱，多家物企首次递表到期未能更进一步，二次甚至三次递表企业增多，部分企业多次递表或聆讯后而再无后续动作，行业出现IPO终止和退市现象。

关键词： 建筑面积 万平方米