首页香港房地产–渐趋乐观
投资分析
经过 2022 年一年的调整，住宅价格在 2023 年首五个月反弹了 6.4%。几个基本 面也发生了变化，使住宅和零售房地产的前景都更加乐观。这些因素包括重新 开关、人口结构变化、游客涌入、白领回流以及加息可能结束。然而，我们认 为，不同房地产类型的影响是不同的。总的来说，我们相对写字楼更偏好住宅 和零售物业。 1. 对于住宅物业，我们相信外籍人士和白领的回归浪潮以及高端人才通行证 计划（“高才通计划”）的成功申请者将支持住宅租金和房地产价格。与此 同时，我们认为加息即将结束，美联储的立场正处于拐点。我们预计房地 产价格将在下半年保持基本稳定，租金将在下半年环比上涨 5%。
(资料图片仅供参考)
2. 对于零售物业，我们预计游客的涌入将继续利好非必需品行业，而必需品 行业也将受到新一轮消费券发放的提振。我们预计零售租金将在 2023 年下 半年反弹约 5%。 3. 对于写字楼，我们看到中央商务区继续有大量办公楼完工，2023 年的空置 率将达到历史最高水平。由于股市持续波动，金融和服务业的招聘情绪疲 弱，我们预计 2023 年下半年对优质办公楼的需求仍将疲软。然而，由于去 中心化和精简人力的趋势趋于稳定，业主将不愿进一步降租。我们认为， 主要中央商务区写字楼的租金将在下半年再下降 1-3%，而由于市值租金和 到期租金之间的巨大差距，业主续约时仍可能面临显着的负租金调整率。偏好拥有更多零售元素和充足的中端项目的发展商：我们相信拥有更多零售元 素的发展商将受益于重新开关以及零售租金的反弹。
住宅市场处于拐点，基本面向好
鉴于供给侧相对缺乏弹性，我们认为影响香港住宅价格和市场情绪的关键因素 在需求侧。 过去两年，香港住宅市场被各种负面因素所影响，购买力受到削弱，包括 1） 加息降低了本地家庭的购买力；2）人口结构的变化，以及 3）持续的新冠影 响和边境管制阻碍了来自中国内地和海外的白领和学生的回归。然而，我们看 到这三个因素都在逆转，这将为一手市场和租赁市场带来更正面的前景。
1. 利率见顶在望。自 2022 年 3 月美联储开启加息周期以来，联邦基金利率目标区间从 2022 年 5 月前的 0-0.25%上调至 2023 年 5 月的 5.0-5.25%，共上调 10 次。虽然香港银行 体系的流动性强劲，但主要按揭基准利率（1 个月香港银行同业拆息 HIBOR） 已从 2022 年初的约 0.1-0.3%飙升至 2023 年的约 3-4.8%，主要银行的最优惠贷 款利率（“P”）亦由 5-5.25%上升 75 个基点至 5.75-6.0%。 按揭还款额增加 30%。香港许多未偿还按揭的定价为 1 个月 HIBOR 加 130-150 个基点，上限为 P-2.25-2.5%。随着 HIBOR 和最优惠利率的大幅上升，实际按揭 贷款利率从~1.5%上升到~3.5%。
假设房地产价值为 800 万港元，贷款与价值比 率为 60%，按揭年期为 30 年（本金 480 万港元），每月按揭供款额由 16,566 港元增加至 21,554 港元，增幅约 30%。 新的 FOMC 会议声明暗示加息将很快结束。根据 2023 年 5 月发布的最新 FOMC 会议声明，美联储决定将联邦基金目标利率区间上调 25 个基点至 5.0-5.25% （从4.75-5.0%）。与3月的声明相比，我们注意到两个关键变化，包括关于1） 限制性货币政策立场和 2）未来进一步提高目标区间的措辞有所减少。2023 年末/2024 年可能降息。
虽然我们认为美国通胀仍将徘徊在高位，但加息 对美国经济活动和劳动力市场的影响正在显现。我们的宏观团队认为，美联储 的加息将很快结束，潜在的降息最早可能在 2023 年底发生。鉴于港元与美元 挂钩，香港银行间流动性及融资成本与美国联邦基金利率变动高度相关。我们 相信，随着联邦基金利率触顶，香港银行间余额和流动性将企稳。
2.需求随着内地白领回归而回升，白领回归。在严格的边境管制和新冠疫情下，从 2021 年到 2022 年上半年，内 地访客的净流量维持非常低水平。根据入境事务处的统计，内地访客外流主要 发生在中国内地新冠疫情较为稳定的 2020 年，从 2020 年 1 月下旬到 12 月，净 流出约 4.52 万人次（仅从 1 月下旬开始有数据）。然而，在重新开关和大多数 社交距离措施放松后，2023 年上半年以来，我们看到了大量流入（2023 年首 五个月：5.61 万）。我们认为，这在一定程度上是由于中国内地白领回流所 致。
1.7 万份高才通计划申请获批准。香港特区政府于2022 年12 月启动了高才通计 划，为吸引顶尖大学毕业生和经验丰富的白领来港工作提供了一条快速通道。 劳工及福利局局长孙玉菡表示，截至 2023 年 4 月底，约有 1.7 万份申请获批， 约有 1 万名申请人已获发签证，其中约有 5 千名申请人已抵港。随着内地申请 人的热烈反应，我们预计在下半年会有更多人获批和入境。
预计住宅租金将上涨，价格将在 2023 年下半年企稳 外籍人士的回归（2023 年首五个月： 6.2 万）和内地白领的涌入（2023 年首五 个月： 5.61 万）抵消了香港本地居民（2023 年首五个月：5.39 万）的小幅下 降。随着更多高才通计划的申请人来港，以及内地学生回归，我们认为 2023 年香港人口净变化将保持在正区域。 然而，由于这些群体的住房需求不同，我们认为对香港住宅市场的影响也各 异。我们预计中产家庭的卖房压力仍将继续对大众市场造成价格压力，特别是 在太古城、美孚、黄埔、荔枝角和新界等传统的主要住户区。
另一方面，我们预计新人口中，包括来自中国内地的白领和学生，通常会选择 方便前往主要中央商务区或社区和购物设施发达的地区，例如港岛中西区、西 部走廊（大角咀至荃湾西）和中九龙（土瓜湾至启德）。因此，我们相信新劳 动力的涌入将主要有利于上述地区的租金市场，我们预计这些地区的整体租金 水平将环比上涨 5-10%。 综上所述，在 2023 年首五个月住宅价格反弹 6.4% （中原城市领先指数年初至 今变化）之后，我们预计住宅价格在 2023 年下半年将基本保持稳定。与此同 时，在内地劳动力进入和潜在的留学生租住需求支持下，我们预计整体租金水 平将环比上升 5%。
新开关后，零售租金将反弹
虽然经济前景仍不确定，但我们认为，对零售市场来说，正面因素多于负面因 素，主要是受取消防控措施后消费情绪改善，及重新开关吸引高消费游客的推 动。 可选消费表现优于其他消费类别。根据香港特别行政区政府统计处的初步零售 额数字，2023 年 3 月以及 1 季度的零售额分别为 335.57 亿港元及 1,028.48 亿港 元，同比上升 40.9%及 24.1%。1 季度，涨幅最大的类别是：1）酒精饮料和烟 草同比增长 187.6%，这可能是由于社交聚会增加，而 2022 年 1 季度奥密克戎 （Omicron）第五波爆发期间的基数非常低； 2）珠宝、钟表和贵重礼品同比 增长 88.0%，可能受到游客（尤其是来自中国内地）消费的推动；3）眼镜店同 比增长 75.2%，服装、鞋类和相关产品增长 69.5%，我们认为这是受到本地居 民消费情绪改善和游客需求的推动。
游客人数在增加。根据香港旅游发展局的最新临时数据，香港在2023年4月接 待游客289万人次，环比增长18%，相当于疫情前水平（2017-19年平均水平） 的 58%左右。其中，中国内地游客仍然是主要的来源，4 月份中国内地游客达 到 230 万人次，占总数的 79.7%（与 2019 年的 78%水平相似）。另一方面，即 使受到劳动节黄金周的影响， 5 月份内地游客的数据仍略有改善，外国游客的 改善幅度更大。我们预计下半年游客人数将达到疫情前的65-70%，这将为非必 需品特别是高端产品的销售提供进一步支持。
另一方面，我们预期消费券的进一步发放，加上法定最低工资由 37.5 港元/小 时提高至 40.0 港元/小时（2023 年 5 月生效），将进一步刺激低收入阶层的消 费，特别是表现不佳的必选消费行业，如食品、超市、耐用消费品和百货公 司。因此，我们预计零售市场的进一步复苏将有助于降低租户的租用成本，并 为租金的上调提供更多空间。我们认为零售租金将环比反弹 5-10%，主要旅游 地区将出现更高的上涨空间。
写字楼市场仍然困难，供应将在2023-24年达到峰值
与住宅和零售市场相比，考虑到大多数甲级写字楼的市值租金和到期租金之间 的巨大差距，我们继续预计写字楼业主续租时仍面临租金下调。另一方面，业 主不愿进一步大幅削减租金。由于主要办公区的空置率处于历史高位，写字楼 需求停滞不前，我们预计主要中央商务区的租金将在下半年环比温和下降<3%。 在空置率处于历史高位的中环，有相当数量的写字楼落成。根据差饷物业估价 署的数据，2022 年办公空间的总完工面积为35.13 万平方米，截至2022 年底， 其中 98.8%仍处于空置状态。与此同时，差饷物业估价署预计 2023 年将再落成 26.72 万平方米，远高于过去十年平均每年 16.77 万平方米的竣工面积。在新落 成的面积中，差饷物业估价署预计约 94%为甲级写字楼，包括两个著名的大型 项目，即恒基兆业大厦及长江中心二期（和记黄埔大厦重建）。我们相信历史 高位的空置率，加上大量竣工，将继续对市值租金构成压力。
另一方面，根据我们的渠道调查，一些大型国际金融机构的租约即将在 2023 年末和 24 年上半年到期或面临续租。尽管疫情已经过去，员工已经部分返回 办公室，但一些员工仍然可以在家工作。因此，我们预计在经济不确定的情况 下，一些企业仍会考虑缩小办公室规模或将分散到非核心中央商务区，以降低 租金成本负担。
虽然重新开关将带来白领的涌入，但我们预计不会立即出现办公空间扩张需 求，因为过去几年员工的累积流出导致大量办公空间空置。我们也认为，除非 有明确商机的信号和宏观经济的显着改善，否则大企业的招聘情绪，尤其是金 融业和专业服务业，不会立即出现实质性的改善。
市值租金在 2023 年下半年见底。由于中环及邻近中央商务区的空置率处于历 史高位，我们发现中环及湾仔/铜锣湾地区的甲级写字楼租金较 2019 年的峰值 下跌约 40%（差饷物业估价署编制的中环及湾仔/铜锣湾甲级写字楼租金指 数）。然而，在租金水平大幅下降后，业主不愿进一步削减租金，因为在需求 仍然低迷的情况下，这似乎无法有效填补空置空间。另一方面，分散化趋势趋 于稳定，中央商务区与分散化地区之间的租金差距正在缩小。展望未来，我们 认为业主不太可能进一步大幅下调租金以换取出租率。
市值租金趋于稳定，续租负调整将在 2023 年下半年继续。由于我们认为短期 内的额外办公空间需求将受到抑制，写字楼市值租金的疲软将在 2023 年下半 年继续。然而，我们看到 2022 年下半年写字楼的净吸纳量回到正数，我们相 信即使在压力下市场也正在稳定下来。我们预期中环的甲级写字楼租金在2023 年下半年将再环比下跌<3%，而溢出效应将导致附近主要中央商务区（例如湾 仔/铜锣湾和上环）的租金水平环比下跌约 1-3%。九龙方面，鉴于历史高位空 置率，我们亦预期九龙东的租金水平将再环比下跌 3%。鉴于大部分写字楼的 到期租金水平较高，于2020年开始的租约的租金水平一般比现在高出约30%， 我们预计写字楼业主在续租时将继续面临显着的租金回调压力。
重点公司分析
2023 年項目热销。2023 财年上半年新鸿基的合同销售额为 134 亿港元。 公司在 2023 年推出许多规模庞大的新项目。其中，4 月份 University Hill 2B 期在 1 个月内售出逾 900 伙，累计逾 63 亿港元，成为 2023 年至今全港 销售冠军的项目。随着未来几个月大量大型新项目的推出，包括 NOVO Land第2A 及 2B 期、YOHO Hub 2、天荣站项目及启德其他两个项目，我们 预计新鸿基可轻松完成 2023 财年 350 亿港元的销售目标。
零售复苏在望。我们注意到新鸿基的零售租金同比跌幅在 2023 财年上半 年收窄至仅-1.7%，是自 2020 年新冠疫情开始以来的最小跌幅。随着重新 开关后游客增加，消费券和疫情管控放开支持本地消费情绪，我们预计新 鸿基的租户销售在 2023 年将继续改善，零售租金将反弹。我们还预计随 着一次性租金減免的影响消退后，新鸿基的内地投资组合将录得显着的环 比改善，并在 2024 年进一步改善。
（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）
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