人口增幅排名福州第3，马尾为何依然有“鬼城”？

马尾楼市是福州楼市重要组成部分之一，但马尾二手房市场交易量却不活跃，在五城区中处于垫底位置，那么到底是供给太少，还是卖不动呢？

2021年福州二手房住宅总成交量为3.03万套（280.11万平方米），而五区二手房住宅成交排序为仓山9656套（95.34万平方米）、鼓楼7790套（67.16万平方米）、晋安7489套（68.4万平方米）、台江4035套（35.16万平方米）和马尾1358套（14.04万平方米）。

有人说：马尾地小且人口是五区最少，天然的二手房交易量低？

马尾虽然地小和人少，但是它人口数据与其他四区对比，与这个二手房成交量比例不匹配。比如马尾二手房成交量只有仓山七分一不到，但是它人口却超过仓山四分之一，所以这个背后可能是某种原因的供需失衡，导致二手房流通受阻。

过去十来年，马尾新房市场供给量极大，远超过它自身体量应有的水准：

截至3月1日，根据市不动产中心数据统计，马尾区从2008年入市的楼盘如下：

总共是51177套，包括安置房、经济适用房、安商房和商品房等，分布在马尾下属四个区域：马尾镇、罗星街道、琅岐镇和亭江镇。

从供给总量，马尾过去十来年的住宅体量不算少，足够满足本地居民和外流人口需求；

但是从分布来看，又是不均衡的：马尾镇的快安片区最大，其中名城系的楼盘最多，堪称造城运动；其次是琅岐镇，过去五年琅岐借着国际旅游岛，房地产大开发，供给大量房源。最后亭江和马尾老城的罗星街道也有相当数量的房源入市。

这一系列房地产发展，马尾楼市形成四大板块，价值也不同，按照与市区远近排列：快安、老城区、亭江和琅岐。

那么同期马尾人口增加多少？根据七普人口数据，马尾人口从2010年的231929人到2020年的290554人，增加了58625人，增幅位居福州区县第三位，堪称表现出色，超出人民预期。

但在人口增长背景下，为何二手房成交量如此萎靡不振？

这个奥秘就在人口增长不均衡，虽然马尾全区人口增长了58625人，但是基本全部集中在马尾镇：根据七普数据中“福州市各乡（镇、街道）常住人口数”，过去十年马尾镇增加5.21万人，位居全市区县第八位。而马尾全区总的增长量是5.86万人，其他三个主体罗星、亭江和琅岐的人口相当于没有增长。

从数据看，马尾镇人口从6.33万增加了5.21，增幅超过80%，最终达到115427人，它一个镇的增量相当于全区的88%。

在过去10年，马尾镇楼市就代表了马尾区，这就是解释了为何马尾区二手房成交量如此低，因为基本集中在马尾的快安片区，这个片区也是过去人口发展最快和供给量最大的地方。

而快安片区也充斥大量投资客群，许多来自平潭，但是由于有人口流入，加上离台江相对近，适合刚需，还是有接盘侠入手。

而琅岐和亭江就比较悲催，两地人口增长停滞，却供给大量商品住宅，在前期投资客消耗之下，还有一定去化，但是当人口数据低迷之后，二手房成交自然陷于停滞状态，投资客本身是不会居住的，自然空置率就高了。

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