各地逐步放松的房地产政策，真的是鼓励接盘这么简单么？

3月1日，代表性城市郑州，出台了涵盖了利率、首付、土地、购房资格、补贴等多方位政策，首付比例从60%下降到30%，从2016年来，能够调整放款商业贷款认定条件的限购城市，这30%的比例是否相当于银行贷款的保险呢？房价悲观时的预期呢？

在2019年时，中国人民银行调查统计司调查了全国3万余户的城镇居民收入和债务情况，接近六成的家庭有负债，平均债务收入比为1.6，可以解释为债务相当于一个家庭不吃不喝的要工作一年半，这个负担并不低，像美国，2000年时，家庭负债率收入比为1.5，在2008年的全球金融危机前飙升的为2.1，之后回落到1.7。

中国的居民收入中有76%为住房贷款，24%为各类消费贷，可以说，居民的主要财产也就是房子，房产占到了家庭资产的近七成，而在美国居民的财富中，72%的是金融资产，房产占比不到28%，这与经济的发达程度和文化观念有关，并不是说我们应该像美国这样去理财。

在西方，自有住房其实是一个比较新的现象，二战之前，大部分人并没有自己的房子，哪怕是当时地广人稀的美国也一样，1900~1940年美国的自有住房率45%左右，二战后才逐步开始增长，到2008年全球金融危机前达到了68%，英国在二战前自有住房率只有30%，战后到金融危机前达到了70%。

对于习惯了租房的人来说，房子就是个住的地方，而自有住房率的上涨是因为一部分人的观念发生了改变，那部分以前就有房的人，成为房主，房子成为了重要的资产，随着房子的数量和价格的攀升，房产变成了国民财富中重要的组成部分。

在越来越多的人成为了房主后，自有住房的比例自然开始升高，所以政府为讨好这部分选民，不让房价下跌，无房者也想尽快买房，赶上房价上涨的财富快车，政府便通过出台政策，降低买房的首付门槛和按揭利率，让更多的人参与进来。

在这个过程中会产生一个现象，房价上涨不仅会增加按揭债务负担，还会拉大贫富差距，进而刺激低收入人群举债消费，这一现象被称为消费下渗，居民因为债务的居高不下，很难抵御经济衰退，人们的财产几乎全部为房产，其中大部分是欠银行的按揭，负债率很高，很容易受到房价下跌的打击，在2008年的危机中，每4套按揭贷款中就有1套资不抵债。很多人的资产一夜清零。

这就是房产作为单一资产不利情况，抗风险性非常差，想想历次的房价上涨都是在经济的上升期，近期一次的大涨是在2016年，也是那年出台了收紧的政策，随后一直执行房住不炒，稳房价的策略。

因为房价严重地影响到了居民的消费，在2014~2017年间，低收入的近50%人群，储蓄基本为零或者为负，因为消费下渗，自2015年起，信用卡、蚂蚁花呗、京东白条等个人消费贷激增，使得很多年轻人的钱又再次被提前消费掉。

此次对房地产的放松也是无奈之举，房价的上涨，居民债务的攀升已经影响到了消费，如果继续让用于消费的资金引入到房地产，等于把现在的难题推向未来。

针对此次调控的细节，可以看出，政府的实际目的是解决一些企业债问题，如开发商因为频繁暴雷所欠下的高负债，还有地方政府收入来源，以及现有冗余的库存。放松房地产，实际要释放一部分资金。

有房的人会选择在这个时候，卖出手上多余的房产，从而换得资金，再选择按揭购房，既解决了新房的压力，手中又有了流动资金，要么投资，要么消费，还能帮助缓解部分流动性问题。

在此轮的调控中，郑州作为省会，作为多方位的调控城市，并不是要起到试点作用，向其他城市推广调控尺度，郑州本就有着较大的发展潜力，创造了河南省20%的GDP收入，却只吸纳了全省10%的人口，城市至少还有近一半的扩容空间。

但现在是否是房价的低点和入驻的机会，需要根据区域或个人所从事的行业而定，陆续应该还会有类似于省会城市的陆续开放政策空间，但此轮已经失去了房价上涨的动力，人口、供需和通胀，并不适合“无脑接盘”模式。

关键词： 房地产政策