“出逃”新大正｜年报风云

文/乐居财经 徐酒眠

抢发物管行业2021年首份盈喜预告，“积极分子”新大正（002968.SZ）并没有像预期中的那样过早正式“交卷”。

3月28日，新大正刊发了2021年财报。而这一天，距离其1月27日披露业绩预告正好过去了两个月。

与去年一样，紧随年报一同披露的还有一则高管职位变更公告。总裁刘文波卸去了接手一年的兼任财务负责人的职务，接任的是去年7月刚刚加入公司并担任副总裁的杨谭。

与此同时，新大正还招揽了一位原招商积余的老将——46岁的古希印，由他担任集团副总裁。

去年2月，新大正抛出诱人的股权激励计划，以125.33万限制性股票激励包括董事、高管、中层及骨干人员等17人。股权激励限售5年，解授条件以2020年的营收和净利润为基准，两项标准逐年拔升。

重赏之下，高管奋勇而为，过去一年新大正业务快速增长，实现营业收入20.88亿元，较上一年同期增长58.40%；归属于上市公司股东的净利润1.66亿元，同比增长26.57%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润1.5亿元，同比增长31.73%。

虽然收入和净利润有所提升，但其盈利能力却进一步下滑，不仅毛利率、净利率双双下跌，每股收益和经营性现金流净额也出现下降。与此同时，部分原始股东也走上了“舍股套现”的道路。

毛利率、净利率双降

作为独立第三方物企，新大正在“拼爹”的物管行业身世略显单薄。缺乏地产母公司稳定的住宅物业项目输送，新大正选择另辟蹊径，将业务发展的重心定在了公建领域。

目前，新大正主要服务五大业态，分别为学校、航空、公共、办公和商住。其中，前四项为公建项目。2021年，其公建类服务营收占总收入的84.37%，商住物业的营收较2020年营收占比减少6.67个百分点，为15.63%。

成也在“公建”，困也在“公建”。多年来，新大正的毛利率一直在行业均值之下徘徊。2017年—2020年，新大正整体毛利率基本维持在21%的边缘，2017年至2019年连续三年微跌，不过总体保持稳定。然而，2021年却直接跌到了20%以下。

财报显示，2021年，新大正整体毛利率为18.65%，较上一年同期的21.42%下跌了2.77个百分点。据乐居财经统计，同期49家港股物企平均毛利率水平为30.09%，新大正的毛利率水平低于行业均值11.44个百分点。

与往年不同，2021年，新大正对服务产品进行了重新界定，由原先的综合物业管理服务、专项物业管理服务、增值服务，变为了基础物业、创新业务、城市服务。其中，基础物业涵盖了九成以上的营收，而毛利率水平偏低；创新业务毛利率是基础物业的两倍以上，营收占比却不高。

财报显示，2021年，其基础物业营收19.24亿元，较上一年同期增长61.34%；营业成本支出15.94亿元，较上一年同期增长66.75%。营收增幅难以覆盖成本增幅，毛利率减少了2.67%，为17.63%。创新业务收入1.07亿元，同比增长19.73%，毛利率同比减少了2.27%，为36.58%。

2021年，新大正新设立智慧城市运营中心，涉入城市服务领域，实现收入0.46亿元，同比增长56.72%；不过毛利率水平并不高，为19.84%。

毛利率下滑的同时，净利率也走低。2021年，新大正的净利率为7.97%，同比下降了2.04个百分点。

经营性现金流大减59%

经营性现金流承压，在新大正2021年一季度的财报中就有所体现。彼时，其经营现金流净额达到-1.51亿元。新大正解释称，主要是在管项目增加所致及新增合并民兴物业所致。

2020年10月13日，新大正公告以9700万元收购四川民兴物业管理有限公司100%股权；去年4月1日，新大正公告，第三期款项已完成支付，这笔收购已完成。

资料显示，民兴物业以办公物业为主，业务主要聚焦于四川区域。紧随合并报表后，新大正位于四川的业务布局与营收占比都有了较大提升。

财报显示，2021年，新大正在四川的收入为3.44亿元，较上一年同期大增314.03%；在总收入中的占比为16.45%，较上一年提升了10.16个百分点，仅次于在重庆的收入及占比。此消彼长，重庆的业务收入9.87亿元，较上一年同期增长约13.66%，在总收入中的占比由上一年的65.87%压缩至47.26%。

从重庆区域到全国化布局，是新大正的战略目标。去年上半年，其将公司名称中的“重庆”摘除，由“重庆新大正物业集团股份有限公司”变更为了“新大正物业集团股份有限公司”。

不过，过去一年，其在重庆之外的最大的增长得益于收购民兴物业，而最终的业绩落在四川区域。合并川渝地区的营收占比，总体变动不到10个百分点，其全国化布局进程推进步伐尚不明显。

2020年，新大正在川渝地区合并收入占比为72.16%，2021年则为63.71%，下降8.45个百分点。

外拓加速，部分新拓展项目及外地项目账期相对较长，新大正流出金额创新高。2021年，新大正经营流出金额达到20.52亿元，较上一年同期增加65.31%。

最终，新大正经营现金流净额取得0.72亿元，较上一年同期的1.73亿元缩水58.52%。同期，经营净额与净利润相差0.94亿元，新大正解释，主要系经营性应收项目的减少及经营性应付项目的增加，以及信用减值损失、资产折旧与摊销等影响。

与此同时，新大正手中现金也进一步减少。2021年底，其现金及现金等价物减少了989.91万元，为6.59亿元。

原始股东“出逃”

新大正2021年财报发布不到半个月，特定股东减持股份公告紧随而来。

4月11日，新大正公告称，公司首次公开发行股份前5%以上股东罗渝陵计划减持公司股份，减持期自2022年2月23日至2022年5月24日，减持数量不超过90万股。

罗渝陵曾任重庆物业协会会长，此前曾是重庆大正物业管理有限公司巴南分公司法定代表人，不过这家公司在几年前已经注销了。公告显示，她自 2016 年 9 月不再担任新大正公司任何职务且不存在董监高人员委派。

事实上，2020年12月2日，新大正便提前公告了两天后解禁首发原股东限售股份的消息，解禁股数1958.99万，占总股本比例18.23%。解除限售的名单中，包括2名法人股东，26名自然人股东，而罗渝陵就是其中之一。

减持前，罗渝陵持有新大正450.51万股，占总股本比例4.19%，是新大正的第四大股东。过去的2021年，罗渝陵几度减持之后，持股占比下降至3.43%。而紧随本次减持完成，其持股占比将进一步减至3.34%。

对于减持的原因，罗渝陵称，为个人资金需求。除了罗渝陵之外，过去一年，以同样原因在新大正减持“出逃”的还有多位高管层。

去年2月，新大正披露，4名高管与1名特定股东共持有新大正股份342.30万股，占公司总股本比例3.19%。因个人资金需要，在2021年3月10日至2021年9月9日期间，合计减持不超过70.80万股。

其中，4名高管王萍、柯贤阳、况川、何小梅分别拟减持公司股份20万股、20万股、9万股、20万股；特定股东陆荣强是何小梅的配偶，拟减持公司股份18万股。

事实上，这五大股东合计减持不到1%的股份量，放在整个公司中几乎可以忽略，不过，这5个人的身份却不一般。新大正在深交所敲钟上市，他们既是推动者，也是上市造富的受益者。

王萍、吴云、柯贤阳、何小梅为新大正的副总裁，况川为助理总裁。这五位算是新大正的老臣，其中有4人在新大正的履历至少都在十年以上，年限最长的柯贤阳，早在1995年至1998年，就先后担任重庆天正物业管理有限公司保安员、管理员、班长、主管、部长助理、部长、部门经理。

文章来源:物业K线

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