最近很“出圈”的中交地产

大家好，我是地产高富帅。

最近地产圈似乎都在等待市场救市的信号，不管是民企还是央企国企，各个都在观望。第一轮土拍结束之后，仿佛还是那几个国企央企在拿地。

近期有家央企，出现了离奇的怪事情，地产板块股价整体上涨主要受政策面改善影响，但中交地产涨势较为凶猛，其2021年业绩不足以支撑如此涨势，这或与其股价预期透支、投机炒作等因素有关。

01

持续涨停的背后

4月18日，中交地产股份有限公司（以下简称“中交地产”）发布股票交易异常波动暨风险提示公告称，该公司股票在连续3个交易日内（4月13日、4月14日、4月15日）收盘价格涨幅偏离值累计超过20％，根据深交所有关规定，属于股票交易异常波动情况。

公告显示，截至4月15日收盘，中交地产股票收盘价格为24.42元，换手率14%，静态市盈率72.07，市净率5.21。根据中证指数有限公司相关分类数据，中交地产所属证监会行业分类房地产业最新静态市盈率8.15，市净率1.07。

中交地产的“妖势”，有人说是大势的拉升。其一是地产股的反弹。

4月以来，市场预期促地产股走强，A股房地产板块持续上扬。数据显示，截至4月15日，房地产开发板块近一周涨幅-6.54％，近一月涨幅-2.18％，近一季涨幅-2.18％，下行趋势放缓。尤其是中交地产、渝开发、京能置业、中华企业等股都有涨停。

警惕预期透支“货值预期真的能释放吗？”

2020年李永前从绿城中国进入中交地产接下董事长一职后，提出了“2020年冲刺500亿，2023年超过千亿”的目标。当时中交地产的最大预期就是“储备货值”。

因为中交集团旗下包括中交房地产、中交地产和绿城中国的三个地产平台。为避免同业竞争，中交集团曾要求中交房地产将地产资产交给中交地产托管经营，首期《托管协议》为2017-2020年。

这波操作或许是让央企做出表率，市场回暖预期已经不远了。

02

业绩低迷，二股东撤退

中交地产最新披露的“2021年成绩单”难言亮眼，完全不足以支撑如此高频的涨停。

年报数据显示，2021年公司营收145.42亿元、利润总额15.22亿元，同比涨幅“止跌”，但增幅不算大，分别同比增长18.23％和4％。

同期中交地产的净利润7.39亿、归母净利润2.36亿、净利润率5.1％、毛利润率22.9％“连续三年负增长”，同比减少17.5％、32.19％、2.2％和3.6％。而公司的扣非后归母净甚至亏损了4.32亿元。

自2019年起，中交地产归属母公司净利润已经连续3年下滑超过30%。此外2021年扣除非经常性损益（以下简称“扣非”）后归属股东净亏损4.32亿元，这是3年内首次扣非后净亏损。

经营方面，全年实现签约销售金额560亿元、权益销售金额398亿元，分别同比微增5.07%、7.28%，全年实现销售回款591亿元；代建业务实现签约销售面积2.23万平方米、签约销售金额10.2 亿元。

持续的业绩低迷表现也掩盖不住中交地产的野心，公开资料显示，2021年12月，高慎豪由于个人原因申请辞去公司副总裁职务，同日，中交地产宣布聘任徐爱国为公司执行总裁（原阳光城副总裁）。

同年6月，李永前辞去公司总裁职务，公司董事会同意聘任汪剑平为公司总裁，聘任孙卫东为公司执行总裁。据媒体不完全统计，中交地产5年四度换帅。

今年1月21日，有媒体称，中交地产将扣发管理层及总部所有员工2021年度年终奖。这一消息，进一步突显了中交地产陷入困局。

中交地产近5日资金流向一览

03

最后总结

地产下半场，央企似乎总是扮演着市场+民企的救命稻草。不管是破产重组还是资产处理，央企在目前整体行业的角色定位依然是维稳为主。

但是可以进一步说法是，只要是市场化的行业，优胜劣汰是必然，不管是央企还是国企，地产行业依然是一个竞争很高的行业。

行业已经从早期的资源型运营，转向产品客户型运营角度，精细化的管理红利才是未来企业长期存活的唯一路径。

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