王亚平、香帅：房地产是中国的“大而不倒”，房价不会跌

原文标题《要做最坚强的泡沫：2022年房地产业困境、突围与个人决策》

香帅：最近「房地产放松」的话题屡见报端，很多人又开始蠢蠢欲动，要不要买房？要不要卖房？更偏好短期交易的，则开始犹豫要不要配点房地产股票，但是前车之鉴，又怕被埋了。

最近北大92级的一位资深房地产从业者在同学群里做了个「夜话」。因为是同学间的夜话，所以讲的很实在，很干货。主要是分两个部分：

第一部分：分析房地产行业的现状和走势

第二部分：讨论个人买房需要关注的几个点

原文作者｜王亚平

来源｜九二同学会

01 房地产行业现状和走势分析

1、行业大到不能倒

房地产这个行业有多大呢，2020年有一个较为准确的数据，全国城镇住房市值约420万亿，是同期GDP的4.1倍, 而同期居民人民币总存款为218万亿。

这个是什么概念呢，就是对一个典型的中国家庭来说，基本2/3的财产就是房子。2021年的数据我还没有去查比较权威的，这些年大致这两个数都是年同比增长10%以上。

另一个角度，2021年GDP 114万亿，全国房地产开发投资14.8万亿，商品房销售18.2万亿，当然房地产是按照收入法算增加值计入GDP，不是直接加，但大家可以看看这个比例关系。

业内比较权威的说法是，房地产贡献约20%的GDP、约40%的财政收入、约20%的社融存量，房地产与建筑业合计占非农就业人数约15%。

有一个计算，如果今年房地产投资同比增速放缓8%，商品房销售额增速放缓15%，再考虑间接影响，综合会拖累GDP约2.7个百分点。

房地产作为国民经济第一大支柱行业、地方政府最大财税收入来源、居民最重要财富、银行最大风险敞口，这么大的一个行业急剧萎缩，是国家不能承受的。

（香帅笔记：

70%的居民家庭财富，20%的GDP，40%的税收，15%的非农就业..... 房地产崩塌意味着中国居民财富的蒸发、GDP下滑、税收萎缩、严重失业。

如果金融行业是美国的「大而不倒」，房地产毫无疑问是中国的「大而不倒」——这些数字背后都是普通百姓的安身立命，是地方政府可持续的资金支持，这些年总有些野生国师天天嚷着房地产误国，也不知道是傻还是坏。）

2、房地产行业出了什么问题

2016年年底，中央经济工作会议首次提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”，这就是著名的“房住不炒”。此后，与房地产相关的各个部门陆续出台配套政策，涉及到拿地、规划、融资、购房者信贷等各个方面。

第一是土地部门严控土地供应。

第二是规划管理部门引导建小户型、推刚需，以北京为例，在大兴、丰台、昌平，就搞了很多90平米以下的限竞房，但实际上这个和市场需求并不匹配，这种房源量大且去化困难，同时购房者又买不到需要的房型。

第三是金融监管部门限制开发贷，导致房企只能找信托这些影子银行曲线救国找钱，资金成本被大大抬高，很多房企拿到钱的成本年化利率都超过15%，房企综合融资成本6%以下的很少见。

第四是销售环节的限制，各地政府出台各种花式“限购”，卡购房者社保期限，以家庭为单位计算购房资格，导致有买房资格的人越来越少，最后房企拿预售证还有各种价格方面限涨限跌的备案条件进行限制。

第五是银行对个人购房贷款，出台各种限制、进行总额控制……这么一来，房企卖不出去房，卖出去也回不了款，久而久之负债率居高不下。

2020年8月，住建部、央行在北京召开重点房地产企业座谈会，进一步落实房地产长效机制，并且形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，2021年1月1日开始正式实施，这就是著名的“三条红线”，专业描述是：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1。

房地产业很多年来一直被称为夜壶，总是不断被调控，每次调控时间都不长，之后总会有刺激，行业始终处在和政策博弈的过程中。这次，刚开始行业里大家也是将信将疑的，但没有想到这一次是来真的，力度大，持续时间长。

真正给房企资金链致命一击的，是住建系统僵化的资金监管政策。这个要站在不同的立场看，政策对地方政府、对购房者或许是好的，但是对开发商非常不利，后面我还会说到这件事。

一般来说，各地住建部门都会根据项目综合建设费用、交付使用条件、房企信用水平和经营状况等，综合确定一个监管资金标准，确定每平方米不得低于多少元，用于购置项目建设必需的建筑材料、设备，以及支付项目建设的施工进度款、税费和其他相关费用。

像石家庄，普通住宅是3200、装配式住宅3800，北京普通住宅是5000，房企需按工程进度定向支出。

但实际上，一般来讲，不算土地成本，大家住的塔楼，建安成本每平米也就3000左右，如果是低层板楼，会更便宜一点，加上精装，总成本也不过在每平米4000～5000间。

这个监管一上，基本上房企卖掉的房子是按交付标准的建安成本先冻结了资金，再加上房企因为融资还面临债权方监管，几重监管之下，资金很难灵活调配使用。这些监管的存在，使得一个锅盖要盖很多个锅的房企，资金压力增大许多。

去年11月5日发生一个事情，就是这个问题的典型注脚，世茂股份因一笔30亿不到的债务可能逾期，导致当日股债暴跌，但此时去看，世茂账上现金还有800多亿，乍一看出现这样的局面匪夷所思，实际上这就是监管资金的问题，有钱但是不能用，救急都不行。

整体来说，2016年以来，对地产这个行业就是群殴，各个部门都是不断出台打压政策，最终合成出一个大效应，业内称为“政策合成谬误”，这个最早是孟晓苏先生讲的，就是说调控出发点是好的，单个政策看似问题也不大，但加在一起就造成了地产行业今天的困境。

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