公募REITs很火，基金公司积极备战扩募！

中国基金报记者 吴君

近期，沪深交易所发布《公开募集基础设施证券投资基金(REITs)业务指引第3 号——新购入基础设施项目(试行)》（征求意见稿），明确了三种扩募方式以及相关安排等，引发市场关注。不少公募人士认为，未来扩募新规的出台预示着中国REITs市场建设迈入一个新阶段，基础设施公募REITs开启了资产规模稳定增长的发展时代。据了解，部分基金公司已积极为扩募做准备，但定价等方面的难点也值得探讨。

目前全市场12只公募REITs合计发行规模超458亿元，业内估计国内公募REITs市场规模将达到4-12万亿元。今年首单公募REITs遭疯抢，创下历史最低配售比例，市场人士表示这跟REITs产品稀缺性、今年市场环境等都有关，建议投资人仔细研究底层资产质量等因素再做判断，还要关注二级市场价格是否偏离基本面。

扩募机制促进公募REITs规模增长

部分基金公司已积极为扩募做准备

“经历了首批试点产品的首次分红、年报的披露等一系列试点突破后，扩募规则的颁布预示着REITs向扩募又进了一步，REITs的发展历程中，扩募是极为重要的一个环节，将加快形成投融资‘投-管-退’的资产良性循环,文件的颁布将会带来产品不断成长的生命力，使得行业更加成熟完善。”红土创新基金表示。

华夏基金认为，扩募机制的出台标志着中国REITs市场配套制度的进一步完善。参考海外经验来看，扩募对于促进REITs市场健康成长，促进REITs规模增长具有重要作用。以美国为例，近年来美国REITs年度扩募规模已达到300-500亿美元，约占当年市值总量的2%-4%，扩募是REITs规模增长的主要途径。

博时招商蛇口产业园REIT基金经理刘玄称，这代表着中国REITs市场建设又迈入了一个新的阶段，基础设施公募REITs开启了资产规模稳定增长的发展时代。意味着存续公募REITs作为资产经营平台，有了形成“投、融、管、退”良性循环的法理基础。“从国际经验来看，在成熟的公募REITs市场上，基金规模是影响其份额流动性和二级市场价格波动的关键因素。更大的资产规模象征着底层资产更具有分散性，能够有效防范个别资产或个别区域的相关风险，有利于提高公募REITs对各类投资者的配置价值，有助于市场深度的形成、降低较大规模交易所造成的价格冲击。”

据记者了解，部分基金公司已积极为扩募做准备。平安基金称，目前已搭建起涵盖项目执行、基础资产投资、运营全流程的专业团队，对应中后台部门也做好了充分的扩募准备。“原始权益人具有较强的扩募能力保证了扩募机制的实施。REITs扩募机制有利于已上市优质运营主体通过扩募增发份额收购新的优质资产，优化底层资产组合，更好形成良性的投融管退循环，为投资者带来更多收益。”

博时招商蛇口产业园REIT基金经理王翘楚说，博时基金在等待扩募指引的具体指示来进行相应的扩募工作，也和证监会、交易所时刻保持后续工作安排的沟通。招商蛇口产园资产储备丰厚，囊括在建、开业、成熟期的资产，计划将内部合适的成熟资产注入蛇口产园REIT。招商蛇口和博时持续联动，对外共同寻找合适可注入REITs资产，通过市场化的手段支持产园REITs做大平台管理规模。“招商蛇口先后发起了招商局商业房托和蛇口产园双REITs平台，可以在保留经营管理权下注入成熟资产至REITs平台，提升其流动性，助力招商蛇口降低重资产比例，由重转轻有效发挥产业+金融的资源优势，以产融联动方式激发持有物业活力。”

华夏基金表示，公司旗下管理公募REITs首募规模超115亿元，占据1/4市场份额，已建立以公募REITs产品为核心，涵盖Pre-REITs、REITs战略配售基金在内的全周期多类型产品线，着力打造资产、资本、运营高度融合的基金管理平台。目前公司已发行和正在推进多单优质的基础设施公募REITs项目，覆盖高速公路、市政公用事业、新能源、产业园区、保障性租赁住房、仓储物流等多个重点行业。

关注扩募的定价等难题

看好国内公募REITs万亿发展空间

但是公募也表示，基础设施扩募还存在不少难点，平安基金称，比如原始权益人如何届定，如扩募资产是外部第三方公司的资产，第三方公司是否应界定为原始权益人，如界定为原始权益人，并要求其购买至少20%以上的扩募部分基金份额，则同一个基础设施REITs将存在两个及以上原始权益人，如何界定多个原始权益人之间的权利义务关系；还有新的基金份额如何定价，REITs扩募需要融资，资金可以来源于REITs的自有资金或债务融资，也可能来源于发行新的基金份额，若发行新的份额，通常有全体配售和增发两类，增发的定价规则也是扩募的重点。

华夏基金坦言，基础设施REITs扩募相比首发的主要难点在定价方面，扩募的定价需要权衡基础设施REITs原持有人的利益、新投资者的利益和原始权益人的利益，还需要考虑基础设施REITs的二级市场价格等因素，合理的定价对基金管理人来说具有一定的难度。

红土创新基金基础设施投资部总经理助理陈超称，扩募可以带来确定的供给量的增加，缓解目前市场供给不足的情况；新规也确保扩募资产的优质性，保证REITs的健康发展。REITs将作为一个资产收购的平台，目前采取的委托原始权益人的相关方负责资产运营，未来面对多个项目，要求更强调现有基金管理人层面不断完善主动管理能力。

不少公募看好未来基础设施REITs广阔发展空间，王翘楚认为，REITs市场目前仍在试点阶段，国内投资人对REITs产品的理解还未完全成熟，市场推出的项目较少，流通份额不大。“未来当投资人和发行人对REITs市场更加熟悉和理性，各类基础资产类别都一定量的项目推出，已发行的项目能持续扩募，提供的流通份额更多，公募REITs市场的配置价值将更加凸显。”

关键词： 基金公司