龙光、正荣明明年报这么好看, 咋还暴雷了?

最近两三个月是各个上市房企的年度报表集中公布时段，最近看到不少房企公告了业绩预告，不少都惨不忍睹，连地产优等生万科股东净利润225亿元，同比下降45.7%，郁亮甚至带头砍掉自己的奖金，表示对股东的歉意，不知道是真心实意，还是带头作秀，总之这些行业巨头总喜欢吸人眼球，各种作怪。

然而最近关注到龙光公布的2021年业绩反而格外引人注目，营收783亿，股东利润100亿，盈利能力秒杀万科，同样地正荣也公布2021年业绩，虽然盈利下滑，但也表现不错。这两家明明都暴雷了，怎么业绩这么好看？是不是故意欠账不还，当上老赖了？

其实并不是，利润和现金流是两码事，那为什么龙光披露的报表中流动资产里面现金及现金等价物370多亿，却还不上20亿的债券？这其实涉及到房地产企业的一些特殊情况。370多亿可能确实存在，但实际上可动用的现金却不多，主要有几个方面：

①预售监管资金：这个好理解，期房预售政府会要求一定比例的资金监管，因为去年恒大暴雷后，各个地方迅速收紧监管资金，甚至一些已经交付的，还各种理由扣着开发商的钱。

②银行监管资金：因为项目开发中会有贷款，银行等金融机构也会对资金进行监管，确保销售收入优先还其贷款，现在市场不好，销售收入减少，银行也在紧盯着回款，防止开发商挪用。

③合作监管资金：这个主要就是合作项目中，因为民企频繁暴雷，民企的合作项目中都沉淀大量资金无法使用，理由很简单，尤其是国企，项目资金封闭管理，有的国企极端点甚至要求在项目进入结算之前不允许归集资金，大量的现金趴着项目账户上，无法动弹。

最后，话说回来，压死骆驼的，从来不是最后一根稻草而是骆驼本身，实际上龙光目前对外展现的优质情况完全可以通过各种腾挪，不至于暴雷。但最终选择走向暴雷之路的，终究是他自己。

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