首页近年，“炒房客”几乎遍布在全球多个城市，他们如同一道奇观，所到之处，无不掀起当地房价的猛涨，炒房客也因此实现了财富的跳增。不过，这都是建立在全球货币普遍宽松和不同地区对楼市支持举措的双背景下的，这意味着全球炒房客自己埋下了一道陷阱，即一旦这双重背景不再，则意味着炒房客可能将进入冰川时代。
我们多次提及，2008年金融危机之后，美联储大开QE放水之门，各国央行同步低息之路。这就造成全球美元大增，多个市场的货币也随之增加，炒房客正是利用这一时机借助各种杠杆，甚至包括高风险的次贷杠杆投资全球楼市，造成全球多个城市不管是否具备自住功能的楼市，房价都陡然上升，我们将这一现象称之为“印出来的房价”。
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然而，当美联储于2015年底提前退出QE后，一些外储薄弱、外债高企的央行措手不及的是，美元到目前为目已加息8次，尽管近期美联储的货币说辞偏向于中性，但至少2019年美元加息可能还将进行。这意味着，那些高度依赖美元贷款的经济体或将面临更大的利差风险，其跟随美联储加息的概率也依然存在。显然，此前在全球多个地区借助高杠杆的全球炒房客可能将为此背负沉重的债务大山。
无独有偶，眼下的越南经济或正面临这样的困境，而在越南一些城市大手笔投资的全球炒房客或也将迎来较大冲击。
我们长期跟踪全球楼市，注意到，越南类似胡志明市和芽庄市等城市的房屋，近年深受全球投资者青睐，原因在于大多数投资者被低廉的房价（几千元）所吸引。这些投资者在越南一些城市投资的目的也非常单一和直接，即等待越南房价上涨后，把房屋卖掉，实现财富跳增，俨然把越南楼市当作了金融品。然而，现实的情况可能正在令全球炒房客大失所望，这来自于越南二手房市场的悲观因素。
首先，在越南，私人可以转让和继承土地，并自建房屋，自建住房的现象非常普遍。其次，越南多数具有刚需的普通工薪家庭借助银行按揭提前消费购房的意识和偿债能力都远没有达到支撑该国楼市的水平。因此，无论是刚需层面，还是市场层面，全球投资者在越南一些城市的二手房很难既有价又有市，相反的则是有价无市。那么，被全球一些投资者视为退路的，可以用做养老之所似乎还存在一定预期，但是，由于基础设施，医疗条件，以及各种配套的滞后，越南一些城市并不太适合来自于享受过各种便利的发达地区人群的长期居住地。
此时，我们还需明确一个概念，即在全球范围内如何审视并衡量一些地区房价真正的“高”与“低”。比如，一座全球化的综合城市，凭借源源不断的人口流入和综合产业，当其楼市被全球投资者趋之若鹜时，你难以将其房价与另一座仅只靠概念、综合产业薄弱的城市房价相比较，其二者的涨幅在货币膨胀时期，或许存在交集。然而，当货币出现紧缩时，它们的区别则将立即显现，后者的风险则明显大于前者，甚至出现无人问津及房价泡沫破灭的情况。越南的胡志明市、芽庄市等城市的楼市目前的状况或属于后者。
与此同时，还需要注意的是，由于过去一直高度美元贷款，越南的公共债务已非常高企，为了应对债务隐患，越南于2015年面向全球投资者打出了吸引投资该国楼市的举措，取消了诸多限制。大家知道，2015年正是美联储结束QE的年份，彼时越南公共债务总额已高达约合940亿美元，占GDP的61%。显然，吸引外国人投资被视为越南经济转嫁本国债务风险的一大方法。汇丰银行一份报告称，由于越南可能会在2019年逼近该国宪法规定GDP的65%的债务比例上限，因此将越南列为了东南亚最需要巩固财政的国家。
与越南吸引外国人投资购房转嫁债务风险相似的是，越南今年稍早还宣布计划出售的国企股权规模是去年的6.5倍，约合390亿美元。彭博社稍早前指出，眼下，越南高企的公共债务水平影响了越南提振支出的能力。我们知道，今年以来，阿根廷、土耳其等高外债低外储的市场都陷入了经济困境，而缺少宽广外汇储备护城河的越南一旦债务风险加剧，则有可能步入前两者的经济的后尘，尽管它近年取得了较为亮眼的指数增长，但这些增长都是高额美元债务堆积起来的。
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这都表明，越南经济为全球炒房客提供了一个“美丽”的预期，但面对债台高筑的越南经济和并不太抢手的越南多地二手房市场，全球一些炒房客或存在被套牢并为越南债务间接买单的可能。值得注意的是，美联储多位官员近日指出，美联储很有可能在即将到来的12月18日-12月19日会议上宣布开启今年的第四次加息，一旦美元“四进攻”，或也为在越南的美元资本提供了撤离该国市场的预期，亦如路透社数周前提及，越南火爆的经济正在成为牺牲品。这并不是越南经济和全球炒房客所希望看到的。（完）
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