2023年越秀地产研究报告 越秀集团旗下房地产业务平台

核心逻辑

行业角度：市场复苏路径确定，优质房企或将迎来价值重估

一季度房地产行业开启复苏之旅。据统计局数据，2023 年 1-3 月全国商品房销售面积/金额 累计同比下降 1.8%/上升 4.1%，其中商品住宅销售面积/金额累计同比下降 0.2%/上升 6.0%。 其中 2023 年 3 月单月，商品住宅销售面积/金额同比上升 0.2%/6.3%（1-2 月下降 0.6%/ 上升 3.5%）。价格方面，2023 年 3 月，中国 70 个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅 销售价格环比上涨的城市分别有 64 个和 57 个，比上月分别增加 9 个和 17 个。房地产市场 持续回暖，销售复苏程度持续改善。

二季度复苏路径确定，但城市脉络不同，同时货值弹性也将决定房企复苏弹性。一方面， 进入 4 月，复苏进入分化格局，据我们跟踪的 60 城新房成交高频数据，截至 2023 年 4 月 19 日，新房复苏指数为 72，同比+22%；其中一线、二线、三线新房复苏指数分别+160%、 +12%、+1%。拥有旺盛需求和供给弹性的城市将持续保持较好景气度，而供给弹性较弱的 三四线城市则面临调整。另一方面，一季度央国企和民企累计销售额的同比增速分别为 +52%、-25%。房企之间销售增速差距的背后实际反映的是货值差异，据我们不完全统计， 2023 年部分国央企总货值比 2022 年依然增长 7%，而非国央企（包括混合所有制）房企货 值下降 13%，而在弱复苏强分化的进程之中，货值充裕且优质，同时具有动态补货能力的 央国企或将迎来价值重估的机会。

【资料图】

公司角度：行业下行期有韧性，行业上行期有弹性

2022 年房地产行业基本面下行，部分房企出现债务违约，全国商品住宅销售金额/销售面积 同比分别下降 28.3%/26.8%。而有一部分房企销售依旧保持稳健，不仅没有违约，甚至在 拿地端积极有为，越秀地产便是其中之一，公司在 2021 年首破千亿的基础之上，2022 年 继续保持增长，实现销售额/销售面积分别同比上升 8.6%/下降 0.9%，是销售额 TOP20 房 企里唯一实现销售金额同比增长的，成绩十分亮眼。2023 年 1-3 月销售增势不减，合同销 售金额同比增长 215%，同比增幅排名 TOP50 第三位。 我们在此时选择对公司覆盖主要为兼顾公司的长期禀赋优势及短期催化因素，与市场不同 观点在于：1）我们认为公司多元拓储能力将使得公司能够长期以更低的成本补充优质项目 储备；2）我们对公司多元拓储的盈利空间进行详细拆解以及定量测算；3）我们提示公司 股价的短期催化剂是积极且持续的投资行为。

我们认为公司估值水平领先同行的核心逻辑在于：

第一，行业下行期间韧性尽显，投销积极有为。销售方面，公司 2021 年合同销售金额首破 千亿达 1152 亿元，2022 年合同销售金额达到 1250 亿元，同比增长 8.6%，实现逆势增长。 公司在克而瑞销售百强榜排位已由 2021年的第 37位上升至 2022年的第 16位。拿地方面， 公司 2022 年拿地表现领先行业。拿地强度方面，据克而瑞数据，TOP20 房企中拿地强度 （新增土地价值/全口径销售额）维持在 40%以上的仅有 3 家，公司拿地强度约 42%，排名 第二。拿地增速方面，公司的投资额有一定下降，但仍领先行业，2022 年公司新增土地价 值同比下降 25%，在 TOP20 房企中排第四。尽管 2022 市场下行，公司作为地方国企依然 保持了行业前列的拿地表现。据公司公告，2023 年 2 月北京集中供地公司再斩获北京 2 宗 地块地，权益地价 59 亿元，拿地优势凸显。

第二，多元拿地成效显著，股东赋能提升增储优势。背靠越秀集团以及广州地铁，公司凭 借股东优势开创“6+1”多元拿地方式，其中城市运营模式与 TOD 模式效果最好。城市运 营指公司作为广州本土国企，以城市运营商的角色服务城市公共设施建设，通过配建方式 以低成本获取优质地块，实现有效管理现金流。而在广州地铁的加持下，公司也迅速建立 并强化了 TOD 开发能力，并在 2022 年开始推向全国。此外，越秀集团与广州地铁还具有 丰富的战略资源。公司的多元拓储能力十分强大，帮助公司以低成本在合适的时机获取优 质的地块。

第三，财务稳健，融资畅通，地产-房托双平台构筑独特优势。公司三道红线均为绿档，同 时作为地方国企，较普通企业拥有更强的信用，能够拥有更多元的融资渠道以及更低廉的 融资成本。2022 年公司新发 3+2/5+2 年期公司债加权平均利率仅 2.83%/3.32%。优越的国 企品牌及低廉的资金成本能够帮助公司在市场下行期维持较为健康的资金状况，上行期提 升公司的营运与投资能力。同时，公司构筑“开发+运营+金融”高端商业模式独特竞争优 势，通过与在港上市的越秀房产信托基金互动，一方面可以对公司财务端起到优化作用， 另一方面也可以为越秀房托提供优质物业，增强公司的商业运营实力。

越秀地：发轫广州、志在全国的后进之秀

股权结构稳定，销售排位跃升

越秀地产股份有限公司是越 秀集团全资子公司越秀企业的控股子公司，实际控制人为广州市人民政府。此外，公司在 2019 年 2 月引入广州地铁作为战略股东，进一步强化了母公司赋能优势。

公司作为越秀集团旗下房地产业务平台，1992 年上市以来发展经历三个阶段：1）调整拓 展期（1992-2011 年），这一阶段公司积极调整拓展业务结构，于 2010 年底彻底剥离水泥、 新闻纸、收费公路及超市等非房地产业务，专注房地产发展和投资；2）起步发展期 （2012-2016 年），公司于 2013 年、2016 年分别首次落地与投资基金合作购地、“母公司 孵化—地产购买”的有效增储方式，并在 2015、2016 年分别落地雇员跟投计划与高管股票 激励计划，巩固公司发展基础；3）持续稳定发展期（2017 年至今），公司 2017 年开始开 展“轨道+物业”（即 TOD）开发模式；同年在广州、成都等城市落地“国企合作”项目； 2020 年创新“住宅+配建”（即城市运营）增储模式；不断强化多元拓储能力，稳健发展。 2021 年公司合同销售金额首破千亿；2022 年在克而瑞销售百强榜排位由 2021 年第 37 位 上升至 2022 年第 16 位。

管理层多在集团任职，利益与股东趋于一致

越秀集团实力雄厚，可为公司发展增添动力。越秀集团是一家以金融、房地产、交通基建、 食品为核心产业的地方国企，位列 2022 年中国企业 500 强榜单第 262 位。2022 年，集团 统计口径总资产约 9652 亿元，营收 1125.1 亿元，同比增长 20%；利润总额 169.9 亿元， 据集团董事长张招兴所言，集团 2023 年总资产将突破万亿。集团目前控股越秀资本、越秀 地产、越秀交通基建、越秀房托基金、越秀服务五家上市公司。房地产是集团核心业务之 一，公司董事长林昭远也是集团的总经理，可以让公司借力集团发展方面拥有更多主动权。

公司激励力度较大，使管理层、员工利益与公司股东趋于一致。公司于 2016 年推出面向高 级管理层的股份激励计划，2017 年推出面向除高级管理层外其它雇员的股份奖励计划。两 份激励计划存续期均长达 9 年，授予激励股份数占公司采纳计划时已发行总股本的 3-5%， 激励力度较大。根据计划的公告内容，被激励人不可转让所获激励计划的股票，这意味着 被激励人无法通过股票变现获取收益，只能通过分红获取收益，使得公司管理层和股东层 面的利益趋于一致，更有利于管理层规划并实现中长期经营目标。此外，公司还推出项目 跟投计划，激励项目层面的地方管理团队成员及核心员工最大限度的去提高项目回报。公 司的全方位激励体系将管理层、员工、地方管理团队的利益和股东利益趋于一致，具备良 好的治理机制。

业绩稳步增长，持续回馈股东

公司 2022 年实现营业收入 724 亿元，同比增长 26%，2017-2022 年 CAGR 为 25%；归母 净利润约 40 亿元，同比增长 10%，2017-2022 年 CAGR 为 12%。其中公司 2021 年归母 净利润录得负增长，主要系：1）2021 年结转的项目多是 2019-2020 年土地市场较热时所 获取的，项目利润空间较窄，且部分非预售项目在 2021 年下半年行业下行阶段，售价不及 获取项目时点的预期售价进一步挤压盈利空间，公司 2021 年毛利率约 21.8%，较 2020 年 下降 3.4pct；2）公司 2021 年开始在除广州外高能级城市拿地多采取合作方式，收入增长 较快的同时少数股东损益占比有所提升（2019/2020/2021 年少数股东损益占比分别为 26.4%/9.3%/31.9%）。 尽管行业整体盈利能力受挫，但 2022 年公司毛利率仍维持在 20%以上，达到 20.4%。费 用方面，近年来公司开展精益化管理，管理费用率持续下降，从 2017 年的 4.1%降至 2022 年的 2.4%。 公司保持高分红，除 2018 年，2017-2022 年期间均保持 40%的派息比例。除现金分红外， 今年公司额外每 1000 股派发越秀房托 62 个基金单位实物分派以回馈股东。

成长：销售量稳价升，土储充沛优质

逆势中的明星

公司销售成绩亮眼，逆势率先实现增长。公司 2022 年实现合约销售金额 1250 亿元，同比 增长 8.6%，完成销售目标的 101.2%，成为少数完成 2022 年初目标的房企。自 2018 年公 司加速推进全国化，合同销售金额保持稳健增长，2017-2022 年 CAGR 为 25%，并且在 2022 年市场下行的大背景之下逆势实现正增长，彰显成长与韧性。另外，公司销售均价持 续提升。公司 2022 年合约销售均价 30200 元/平，同比增长 10%，较 2017 年增长 64%。 随着公司产品力不断增强、控费提效效果的进一步显现，可给公司带来更大的盈利空间。

2022 年房地产行业基本面下行，房企销售普遍受影响有所下滑，TOP20 房企中仅有公司 1 家房企合同销售金额同比回正，公司销售端恢复速度明显快于同业（克而瑞百强房企全口 径销售金额合计同比下降 42.3%）。主要原因：1）公司具有持续深耕一线城市—广州市场 的优势以及开始在华东上海、杭州市场的发力，广州/上海/杭州合同销售金额分别占总销售 金额 42.5%/8.8%/18.9%（合计 70.2%），以上三城的丰裕收获是公司取得亮眼业绩的基础。 2）公司 2021 年补货十分积极，为 2022 年销售留有丰厚储备，公司 2021 年拿地建面 918.2 万平，同比增长 64%。且其中广州/杭州拿地建面占比 42.2%/6.1%。3）热销项目助力，2022 年公司琶洲南 TOD 项目品秀华府及越秀和樾府都是百亿级大盘热销项目。 据公司 2022 年度业绩推介会材料，公司 2023 年可售货值达 2400 亿，销售目标 1320 亿， 参考公司 2021 年去化率约 58%（可售资源 2146 亿，销售金额 1250 亿），相信随着市场 回暖，去化率有所好转，公司或能实现 2023 年稳中有升的销售目标。

发始于羊城，深耕大湾区，进军全国市场

公司立足广州，持续深耕大湾区，并从 2018 年开始加快全国化进程。公司起步于广州，至 今广州依然占据公司重要份额，2022 年，公司广州全口径合同销售金额占广州销售 TOP10 房企份额的 28%，区域龙头优势明显。同期，公司实现广州合同销售面积 140 万平，占当 年合同销售面积的 34%；公司在广州新增土储面积为 227 万平，占当年新增土储面积的 33%， 持续发力广州市场。此外，公司以广州为中心，开拓并深耕大湾区的其它核心城市如深圳、 佛山、东莞等。截至 2022 年末，公司在大湾区拥有土储 1418 万平，其中广州土储达 1219 万平，占总土储的 50%/43%。而自 2018 年起，公司有意加快全国化布局，目前公司共布 局内地城市 30 个，2012 年及之前进入城市 12 个，2018-2022 年新进城市 18 个。

广州常住人口保持正增长，区域层面白云、黄埔、番禺为流入最快区域。伴随着我国城镇 化进程的放缓，一线城市常住人口增速也有所放缓，2021 年，北京常住人口同比由增转降， 上广深中广州以同比增长 0.4%位列第一。在广州下辖区中，白云、黄埔、番禺作为核心区 卫星区域，人口流入增速快，户籍人口占比低，潜在需求最大。

广州房地产市场初现复苏态势。2023 年 3 月广州新房成交面积环比 2 月增长 68%，成交套 数过万套，接近 2021 年 3-5 月成交水平。前端指标方面，根据贝壳研究院的数据，从 2022 年 12 月开始广州二手房价格指数有所回升，从 2022 年 11 月 101.7 回升至 2023 年 3 月 104.3，二手房价格的回升有助于持续带动市场成交的回暖。而新房成交的领先指标新房案 场指数从 1 月的 12.4 回升至 3 月的 26.2，后续成交水平有望进一步提高。

践行深耕战略，土储集中度高

公司土储充沛，且多集中分布在一二线城市。截至 2022 年，公司在一二线城市拥有的土储 面积占其总土储面积 93%，公司土储面积覆盖倍数为 6.9 倍，充沛优质的存量土储保障了 公司未来 2-3 年高质量发展。

公司广州、杭州、长沙、青岛、武汉、苏州 6 个城市的土储面积占总土储面积的 69%，土 储排名前 10 个城市的土储面积占总土储面积的 79%。其中，公司于广州的土储分布较为合 理。从面积来看，白云、黄埔、番禺、南沙四区土储合计占比 73%，白云、黄埔、番禺、 三区属于广州近郊且配套相对完善，需求热度较高的区域。

扩张：投资进取，股东赋能提升增储优势

投资力度维持行业前列

公司 2022 年新获取地块 37 宗，总建面 695 万方。2022 年公司全口径拿地额约 770 亿， 权益口径拿地额约 432 亿，权益比例约 56%。2022 年新增土地建筑面积对销售面积的覆盖 倍数为 1.7 倍；新增土储权益比例（面积口径）从 2021 年的 63%下降至 2022 年的 52%。 我们认为公司拿地权益比例下降有两点原因：1）公司积极推进全国化，在华东区域城市如 上海、杭州、合肥拿地多采用合作模式。2）因为优质地块竞争激烈，为缓解地市竞争，更 大可能的获取优质地块，公司寻求合作开发。

横向来看，公司 2022 年拿地表现领先行业。拿地强度方面，据克而瑞数据，TOP20 房企 中拿地强度（新增土地价值/全口径销售额）维持在 40%以上的仅有 3 家，公司拿地强度约 42%，排名第二。拿地增速方面，公司的投资额有一定下降，但仍领先行业，2022 年公司 新增土地价值同比下降 25%，在 TOP20 房企中排名第四。总体来说，尽管 2022 市场下行， 公司作为地方国企依然保持了行业前列的拿地表现。据公司公告，2023 年初北京集中供地 公司再斩获北京 2 宗地块地，权益地价 59 亿元，拿地优势凸显。

非公开市场—城市运营及 TOD 模式优势尽显

公司非公开市场拿地占比 50%以上，城市运营及 TOD 拿地模式贡献大。公司 2020 年开始 加大非公开市场拿地力度，其中城市运营及 TOD 拿地模式效果最好。公司借助越秀集团的 影响力，在城市运营、国企合作等拿地方式方面多有建树，典型的项目为“广州和樾府” 项目；同时受益于大股东越秀集团于广州的影响力及二股东广州地铁对轨道交通布局的资 源禀赋，公司将会成为广州 TOD 开发项目的优先合作对象。城市运营及 TOD 模式可助力 公司以低廉的价格获取广州及其它城市核心地块项目。

城市运营—以城市运营商的角色以低廉成本获取潜力地块

城市运营是公司除公开市场拿地以外主要的获取土地方式。城市运营是指，作为广州国资 开发企业，公司未来会积极参与城市共建，以城市运营商的角色提前参与到城市最具潜力 的板块的建设之中。截至 2022 年，公司在广州共拥有 8 个城市运营项目，其中 4 个在 2020 年获取，总建面约 141 万平，占当年新获土地总建面的 25%；3 个在 2021 年获取，总建 面约 149 万平，占当年新获土地总建面的 16%；1 个在 2022 年获取，总建面约 22 万平， 占当年新获土地总建面的 8%。其中，典型项目“广州和樾府”位于“长隆—万博商圈”（广 州市十四五规划的世界级地标商圈之一），据中指院，该项目 2022 年销售成绩十分亮眼， 合约销售金额达 153 亿，单盘销售金额和面积均为广州第一。 公司通过城市运营方式可以更低的土地成本获取核心区域优质地块。公司城市运营方式获 取的地块总价普遍较高，且分布于白云、番禺、南沙三区，据我们前面对广州市场的分析， 这三区均属于常住人口流速稳定的广州城区卫星城，需求潜力较大。而我们通过对比公司 以城市运营方式和以公开市场拿地方式获取的地块加权平均地价发现：即使将城市运营项 目的配建成本加进土地成本之中，城市运营的土地成本依然要低于公开市场拿地。即公司 可以通过此种方式以较低成本获取核心区域的优质地块。 除此以外，城市运营拿地方式还有以下几点好处：1）土地初始投入低，公司可更灵活铺排 资金。2）城市运营方式拿地的配建工程对项目有加成。3）对公司已有项目周边配套的补 全。

TOD—在广州取得成功，开始向全国复制

TOD 开发模式是一种以公共交通为导向的开发模式，强调城市发展与交通线网发展的融合。 在实际中，TOD 主要是指以地铁、公交干线等枢纽站点为中心，以 5-10 分钟步行路程为半 径，将出行、居住、工作、购物、休闲等功能集中于一体的高效、集约的城市综合体。 对于购房者来说：TOD 综合体的居民能够方便地利用公共交通系统出行，节省了通勤的时 间和成本，同时，住宅区周围设有各种商业和服务设施，如购物中心、餐馆、娱乐场所、 医院和学校等，居民生活更加便捷。对于开发商来说，TOD 综合开发一方面可以高效利用 综合用地中各土地性质地块，另一方面该模式开发可构筑更高的开发能力壁垒，打造开发 商独特竞争优势。 目前 TOD 模式已经在国内许多一、二线城市得到广泛应用，在许多大型城市的城市更新和 扩张过程中发挥了重要作用，成为城市高质量可持续化发展的主流开发模式之一。该模式 已成为公司的开发亮点之一，目前公司在广州已取得良好成效并进一步向全国复制。

公司 TOD 项目开发快速发展，成为业绩贡献的重要力量。自从 2019 年广州地铁作为战略 股东入股公司，公司 TOD 项目开发快速发展并成为业绩贡献的重要力量。2020-2022 年， 公司 TOD 项目对销售的贡献度都在 15%以上，2022 年 TOD 项目合同销售金额 221 亿元， 同比上升 24%，贡献总合同销售额的 18%。同时公司也积极补充 TOD 项目，截至 2022 年， 公司 TOD 项目土地储备面积仍有 386 万平，占总土地储备的 13.6%。根据公司 2019-2021 年的 TOD 项目储备水平来看，公司目前 TOD 项目储备仍保持在较充足的水平，有望持续 贡献业绩增长。 公司 TOD 项目去化效率和盈利空间均较理想。目前公司广州 7 个 TOD 项目均已在销售， 其中 1 个在番禺区、1 个在增城区、4 个在黄浦区、1 个在海珠区。从销售情况来看，2021 年有 3 个项目进入了广州市场单盘销售额 TOP20，品秀星瀚、品秀星汇城、品秀星樾分别 位列 7、8、11 位，项目对应地货比为 34%、47%、41%，盈利空间较大。2022 年，琶洲 南 TOD 项目品秀华府入市，实现合同销售金额 101.4 亿元，2022 单盘销售额仅次于越秀 和樾府（153 亿元），均价近 12 万元/平，地货比仅有 29%。

2022 年公司收购杭州地铁 TOD 地块，首次在广州以外的城市获取 TOD 项目。该项目位于 杭州市余杭区勾庄板块，是北部新城重要发展板块，杭州市 2018 年规划的六大副城市中心 之一。最初项目地块是由杭州地铁在杭州2021年第一批次集中供地竞得，成交楼面价13200 元/平，新房限价 29090 元/㎡（含装修），测算地货比为 50.7%。公司将该项目 51%的股权 收入囊中，标志着公司 TOD 开发正式走出广州，向全国化发展。

股东战略资源丰富，孕育充足项目储备

越秀集团通过国企合作、战略协议等方式与各政府，优质企业达成合作，为公司增储铺路。 这些合作不仅会从城市运营的角度给公司带来丰富优质的潜在土地资源，还会从城市更新、 TOD 开发等层面为公司提供业务机会。其中，越秀集团与沈阳市政府签订战略合作协议， 指出要在 TOD 开发层面合作，同时与武汉市政府在更多地铁 TOD 项目方面也达成初步的 合作意向，与杭州地铁、杭州交投深化合作，这三项合作均有助于公司在武汉、杭州、沈 阳复制广州 TOD 项目，发挥公司在 TOD 项目方面的优势。此外，越秀集团和广州交投、 东实集团、广州工控等广州大型国企加强合作，有助于公司未来在广州市内获得更多城市 更新和城市运营方面的优质项目。

广州地铁在项目获取方面持续发力，轨交规划蕴含充足的 TOD 项目。广州地铁 6 年拿 14 块地块，其中 2022 年广州地铁即在广州获取 4 块地块，拿地总价达 165 亿元。同时广州 的轨交规划在未来也可持续释放 TOD 项目。短期来看，目前广州地铁仍有 10 条线路处于 在建阶段，覆盖 135 个站点。长期来看《广州市轨道交通线网规划（2018-2035 年）》提到， 这一阶段广州城市轨道交通系统总规模将达到 53 条、2029 公里，与上一轮规划对比，新 增 30 条、1004 公里线路，广州将成为“轨道上的城市”，而这也会释放充足的 TOD 项目。 考虑到公司拥有丰富的 TOD 开发经验及无可比拟的 TOD 开发谱系能力，我们认为公司未 来有望深度参与广州地铁 TOD 项目合作。

融资：地产-房托双平台促进财务稳健

债务结构合理，融资渠道畅通

公司有息负债总量保持合理增速，三道红线均在绿档。2022年公司有息负债存量846亿元， 较 2021 年底增长 17%。公司剔除预收账款资产负债率 69%，净负债率 63%，现金短债比 2.2 倍，三道红线均处在合理范围，并且 17%的有息负债增速可满足公司的扩张需求。 公司债务期限、种类结构合理。期限方面，公司存量有息负债中 1 年以内到期的有息负债 占比 17%，1-2 年到期占比 27%，3-5 年到期占比 49%，5 年以上长债占比 6%，结构十分 合理。种类方面，公司银行贷款占比 52%、人民币债券占比 23%；外币债务占比 25%，较 2021 年底下降 3pct，外币债务的下降会进一步缩小汇兑风险敞口。

公司作为品牌地方国企，22 年加权平均融资成本仅 4.2%，新发债券利率更低。公司 2019-2022 年融资成本实现下降 0.9pct，并且下降趋势依旧延续，2022 年，公司控股子公 司广州城建新发 10 支公司债，3+2 年期总金额 44 亿元，加权平均成本仅 2.83%；5+2 年 期总金额 54.4 亿元，加权平均成本仅 3.32%。优越的国企品牌及低廉的资金成本能够帮助 公司在市场下行期维持较为健康的资金状况，保障公司的营运状况与投资能力。同时，与 同业相比，公司融资成本也处于比较低的水平。

越秀地产-房托互动模式常态化

公司践行“商住并举”发展战略，发挥“开发+运营+金融”高端商业模式独特竞争优势。 公司与越秀房托的互动对公司财务端优化具有重要作用。2005 年，公司以白马大厦、财富 广场、城建大厦、维多利广场为初始资产分拆越秀房地产信托基金（405 HK）在香港上市。 此次出售为公司带来 33 亿港元现金流和 20 亿港元盈利。2021 年，公司将越秀金融大厦出 售给越秀房托也标志着地产-房托互动模式的常态化。此次交易使得公司总资产减少 24 亿 元，但税后收益增加近 14 亿元，净资产增加近 14 亿元。从财务结构来看，公司的资产负 债水平（净负债/资产净值）从 49.8%下降至 40.5%。截至 2022 年末，公司尚有 111.2 亿 元以公允价值计量的投资物业，与房托平台的常态化互动为公司账面大额的投资性房地产 提供了退出渠道，提高公司资产盘活能力。

公司与越秀房托的互动可为房托提供优质物业。越秀房托目前物业组合中除上海越秀大厦 外，其余物业都承接自公司，其中两单重量级交易即为广州国际金融中心与越秀金融大厦， 交易对价分别为 134、79 亿元，较收购当年年底估值折价约 14%、2%，占总物业估值的 44%、19%，两座物业均位于广州核心 CBD，得益于公司大量优质物业的注入，截至 2022 年，越秀房托持有物业估值 422 亿元，较 2005 年上市之初扩张 10 倍。 越秀地产-房托互动模式为公司打通了非住业态开发的退出机制，在一定程度上缓解公司在 综合体开发，TOD 开发领域产生的资金沉淀，调节持有物业对于公司资金的压占，优化公 司财务结构，促进公司财务稳健。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）

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