首页一、数字经济驱动杭州快速发展，制造业短板明显
杭州凭借浙江信息节点城市定位、良好的招商引资模式，在工业、旅游业发展受制约的 情况下，率先抓住互联网经济发展机遇，成为民营经济的聚集地，亚运会的筹备也推动 杭州基础设施快速完善，在产业及基础设施双重加持下，杭州实现经济腾飞及人口快速 流入。杭州经济主要由第三产业驱动，数字经济核心产业增加值占 GDP 比例达 27%；相 较苏州、无锡、宁波等城市，杭州制造业发展地理优势相对较小，工业增加值规模仅全 国第 15。近年来受互联网产业增速放缓，行业红利缩减影响，杭州数字经济核心产业增 加值增速放缓，同时制造业不具备规模优势，即使城市增加工业投资，但产业换挡尚未 完成，在新发展阶段遇到一定瓶颈。
（一）营商环境与招商引资模式奠定产业发展基础，亚运会助力基础设施完善
(相关资料图)
杭州区位优势在长三角城市群并不突出，甚至制约着工业发展。1）从区位来看，杭州难 以享受上海信息优势及产业外溢，与苏州、嘉兴、南通等上海周边城市相比存在一定劣 势。2）杭州港口价值较低，水运运输成本高，进而制约工业发展。如吉利汽车总部落地 杭州，但工厂建在宁波、台州。主要原因是钱塘江水量少、入海口泥沙淤积多，且杭州 湾喇叭口形状推动形成钱塘江大潮，对航运有较大影响，对比北侧上海港，南侧宁波、 舟山港价值较低。3）杭州丘陵山地较多，全市丘陵山地占总面积的 65.6%，集中分布在 西部、中部、南部，在一定程度上制约了内外运输。
扬长避短，工业、旅游业上限受制约情况下抓住互联网发展机遇。1）上世纪 80 年代， 杭州定位以休闲康养为主的旅游城市，但旅游业天然发展上限较低，受外部环境影响大， 与浙江省会城市定位不符。2）工业发展方面，相比宁波、嘉兴等城市，杭州缺乏优良海 港、难以承接上海制造业外溢，导致工业发展上限受制约。3）在工业及旅游业发展受制 约情况下，杭州积极探索发展新方向，2000 年 4 月成为全国电子商务试点城市，8 月被 批准为国家信息化试点城市，政府转换招商引资模式，由土地、税收、外资制造业为核 心转变为，做好人才服务、政策支持，以孵化器培育高新技术项目，吸引科技型研发企 业集聚，如起步期的阿里巴巴、海康威视等。4）随着互联网行业的发展，杭州依靠过去 建立的先发优势，依靠阿里、网易等龙头企业带动，构建人才、资本、民企链接平台， 实现要素互补。
杭州多次调整行政区划，市区面积已拓展至 8000 平方公里，给予产业、人口更大的发展 空间。1）上世纪 90 年代前，杭州市区面积仅 430 平方公里，城市发展空间受限，对人 口和产业的承载力不足，政府通过“撤市设区”的方式，先后吸纳萧山、余杭、富阳、临 安，市区面积扩大至 8000 平方公里，已成为长三角市区陆域面积最大的城市。2）杭州 通过合并、拆分功能区的方式优化空间格局，明确各区功能定位，如高新区与滨江区合 并发展，余杭区拆分为临平区、新余杭区，便于行政管理。
亚运会带动杭州基础设施建设加速提升，降低了经济发展的成本。1）水陆空三大交通枢 纽提升：近年来杭州已完成萧山机场扩容、新建杭州西站、运河二通道通水，萧山机场 已成为长三角城市中第二大国际机场，仅次于上海浦东机场。2）城市路网完善：截至 2023 年 2 月，全市快速路通车总里程达 480 公里，居全国城市前列。3）地铁运营里程 大幅增加：2016 年底杭州地铁三期规划共 10 条线路获批，里程达 196 公里，总投资 1426 亿，计划亚运会前完成；2018 年底杭州修改三期规划，延长两条地铁线，新增 58 公里 的机场轨道快线；近年来地铁运营里程快速提升，由 2015 年 82 公里增长至 2022 年 516 公里，7 年实现 6 倍增长，目前已超越深圳、南京、武汉等城市，排名全国第五。
（二）杭州经济驱动力主要在服务业，数字经济核心产业增加值占比27%
杭州三产增加值占比 68%，主要由服务业驱动经济发展，工业规模不具备明显优势。1） 从长三角城市的定位看，杭州是浙江省的信息节点，在发展生产性服务业上具备节点城 市优势，其三次产业结构中一二三产占比分别为 1.8%、30%、68.2%，第三产业占比略 低于上海。2）相比苏州、无锡、宁波等城市，杭州并不具备制造业发展优势环境，2021 年工业增加值 4805 亿元，全国排名第 15。
杭州数字经济产业对经济发展驱动较强，以软件与信息技术产业为代表的生产性服务业 保持高增速。1）从增速对比看，杭州第三产业领先于第二产业，但 2020 年以来增速有 放缓趋势。2）从第三产业内部看，杭州与制造业密切相关的信息传输、软件和信息技术 服务业，金融和科技服务业增速较快，尤其软件与信息技术服务业增加值超过 3000 亿元， 近 5 年复合增速接近 20%。3）数字经济产业驱动杭州经济发展，2022 年数字经济核心 产业增加值占 GDP 比重已提升至 27.1%，其中制造业增加值 1180 亿元，占比 23%。
杭州 GDP 规模在长三角城市排名第三，近 6 年常住人口增长规模及增速长三角第一。1） 2022 年杭州 GDP 达到 1.8 万亿，仅次于上海、苏州，为长三角经济第三市；但以人均 GDP 衡量，杭州人均产出 15.3 万元/人，略低于南京、宁波 GDP 规模接近的城市。2） 杭州常住人口 2016 年至 2022 年净增长达到 319 万，年化增速 5.1%，人口增长绝对值及 增速在长三角各市中名列第一。
（三）近年来杭州数字经济增速放缓，工业增加值增速较低，产业发展现瓶颈
近年来杭州工业增速较为缓慢，但投资力度较大，工业固投增速领先苏州、合肥等长三 角工业强市。1）2018-2021 年杭州工业增加值复合增速 4.9%，落后于合肥、宁波、苏州 等长三角工业城市。2）从 2018-2022 年工业固定资产投资完成额增速来看，杭州达 12%， 好于苏州、合肥、无锡等工业强市。数字经济核心产业增速放缓，增长遇瓶颈。近年来受互联网产业增速放缓，行业红利缩 减影响，杭州数字经济核心产业增加值增速放缓。2022 年增加值 5076 亿元，增速仅为 2.8%，相比过去 12%-15%增速降幅明显。
生产性服务业发达带动三产从业人口快速增长，但二产人口增长缓慢。1）2015 年以来， 杭州第三产业从业人口稳步增长，2015-2020 年年化复合增速为 6.2%，但第二产业从业 人口增长缓慢。2）若从从业人口看，2015-2019 年杭州就业人口复合增速 1.7%，在长三 角主要城市中处于领先地位，仅次于宁波。
二、生产性服务业优势明显，带动制造业向上突破
杭州与数字经济相关的生产性服务业产业基础良好，软件业务收入全国第四，增速全国 第一，细分领域信息技术服务表现突出，网易、海康威视、同花顺等龙头企业总部聚集； 杭州电商平台交易额占全国 61%，拥有 11 家电商百强企业，龙头企业阿里巴巴市值大幅 领先；云计算技术壁垒较高，云计算龙头企业阿里云技术领先，具备较高市占率，良好 的产业基础有助于杭州在下一轮数字经济产业发展周期，具备先发优势。 高新技术制造业中健康产业、电子信息、高端装备制造业尚不具备规模优势，在视频安 防、集成电路设计等少数领域发展较好，但近年来杭州政府进行产业换挡提速，制造业 投资额同比增速连续两年超 25%，数字经济赋能制造业，相关制造业增加值占工业增加 值 28%。另外，杭州政府债务负担轻，税收规模较大，未来支撑产业发展仍有较大余地。
（一）数字经济相关生产性服务业基础较好，下一轮产业发展周期有先发优势
生产性服务业中软件与信息服务产业增加值与增速表现突出。杭州与数字经济相关的生 产性服务业主要分为四大行业，其中 1）软件与信息服务产业 2021 年增加值 3933 亿元， 近 3 年复合增速 16.2%；2）电子商务、云计算与大数据、物联网产业增加值分别为 1818 亿元、1615 亿元、665 亿元，复合增速分别为 5.9%、6.6%、10.6%，增速放缓。
1、软件与信息服务产业：杭州软件业务收入全国第四，增速全国第一，细分领域信息技 术服务表现突出，营业收入占全行业比例达 79%，已形成龙头企业聚集效应。1）从软 件业务收入来看，2021 年杭州软件业务收入 6933 亿元，在全国排名第四，与深圳、上 海差距较小，增速 22.4%全国排名第一。2）细分领域来看，杭州信息技术服务、软件产 品领域表现较好，2021 年 1-11 月收入分别为 4832 亿元、1143 亿元，占全行业收入比例 79%、19%；而信息安全、嵌入式系统软件领域收入较低，占比不到 2%。3）多家龙头 软件与信息服务企业总部在杭州落地。
2、电子商务产业：杭州电商平台交易额占全国 61%，拥有 11 家电商百强企业，龙头企 业阿里巴巴市值大幅领先。1）2021 年 1-10 月，杭州直播电商交易额约 5025 亿元，占浙 江省 83%，占全国 23%；2021 年电商平台交易额超过 8 万亿，占全国 61%。2）电子商 务企业城市聚集效应较为明显，杭州有 11 家电商百强企业，仅次于北京、上海，截止 2021 年底，杭州阿里巴巴以 21258 亿市值，排名百强榜第一，市值约为第二名美团点评的 1.9 倍。3）目前，杭州拥有 6 家商务部批准的数字商务企业，3 个国家电子商务示范基地，有良好的电商发展土壤。
3、云计算与大数据产业：杭州阿里云为云计算龙头企业，在 IaaS、PaaS 细分市场市占 率分别为 41%、37%。1）云计算为技术密集型行业，存在较高技术壁垒，行业集中度 较高，主要份额集中在头部企业，2020 年从 IaaS 细分市场来看，阿里云、华为云、腾讯 云占据市场份额前三，分别为 41%、11%、11%，从 PaaS 细分市场来看，阿里云、腾讯 云、天翼云占据市场份额前三，分别为 37%、13%、10%。2）杭州大数据产业发展指数 排名全国第五，略落后于一线城市，在二线城市中排名第一。4、杭州人工智能算力仅次于北京，AIGC 人才储备全国前三，有望在新一轮产业发展周 期中保持优势地位。1）从人工智能算力来看，杭州连续 5 年排在全国人工智能城市前三 名，2021 年、2022 年仅次于北京。2）从人才储备来看，杭州在 AIGC 领域人才占比 8.1%， 仅次于北上深。
互联网行业核心生产要素是人才，企业布局优选人才密度较大的区域，杭州对比北京、 上海、深圳具备更低的生活成本，而在二线城市中，杭州又具备明显的龙头企业聚集、 人才储备优势，相对优势助力杭州在新一轮竞争中吸引人才，保持产业优势地位。1）与 传统制造业企业不同，互联网企业城市布局较少考虑土地、运输成本、原材料，核心生 产要素是人才，企业优先选择人才聚集区域布局总部或研发中心。而互联网行业人才高 度集中在核心城市，TOP10 城市互联网行业人才占比 74.4%，其中北上深杭四城占比达 54.4%，而企业落位、提供就业岗位又会影响人才城市选择，导致集聚效应更加明显。
2） 2022 年杭州互联网行业人才占比 7.2%、人才流入占比 7.8%，仅次于北京、上海、深圳， 明显高于其余二线城市。相比北上深，杭州生活成本更低，相比其余二线城市，杭州又 具备明显的先发优势、人才储备、龙头企业聚集，在新一轮竞争中有望持续保持优势。
（二）制造业中电子信息产业和装备制造业均不具备优势，但产业换挡提速
2021 年电子信息产业和装备制造业产值占比约 44%，为杭州工业的支柱。1）从工业总 产值看，杭州单项最大的为计算机、通信及其他电子制造业，占比 19%，主要装备制造 业（通用设备制造、电气机械及器械制造、汽车制造）占比达到 25%，而纺织业、化学 制品等轻工业占比较低。2）杭州工业具有高技术含量，2022 年高新技术产业占比达到 71%，战略性新兴产业占比达到 45%。高新技术产业中健康产业、电子信息制造业增加值绝对规模一般，但保持较高增速。1） 高新技术制造业主要为电子信息产品制造、高端装备制造业，2021 年增加值分别为 1231 亿元、860 亿元，复合增速为 13.3%、10.2%。2）健康产业 2021 年增加值 1332 亿元，近 3 年复合增速高达 18.1%，保持良好的增长势头。
1、健康产业：细分领域内医药制造和医疗器械表现尚可，但增速相对缓慢，未来将借助 数字赋能大健康产业。1）2020 年杭州医药制造业总产值 684 亿元，接近苏州，但 2018-2020 年复合增速 9.4%，远低于苏州。2）2022 年杭州医疗器械有效产品数量 7720 件，排名全 国第七，近年来复合增速为 16%，增速不及后发城市武汉，面临被赶超的风险。3）杭州 未来将重点发力医药流通（医药电商）、医疗康养两个健康产业新赛道，凭借国内领先的 数字产业基础，可为其提供技术支撑。
2、电子信息产业：视频监控设备、集成电路设计表现突出，其余细分领域发展欠佳。 视频监控设备：杭州在视频监控设备领域表现突出，龙头企业市场份额占比达 64%。从 视频监控设备营收来看，2020 年杭州海康威视、大华股份在全国市场份额占比达 36%、 28%，龙头企业市占率较高，且具备国际竞争力。集成电路：集成电路设计领域发展较好，多家龙头企业集聚。1）杭州目前集成电路产业 规模较小，到 2025 年目标为 800 亿，相比上海、无锡尚有较大差距，两城 2021 年产业 规模分别为 2500 亿、1780 亿。但从集成电路设计领域来看，2021 年杭州集成电路设计 销售额 367 亿元，全国排名第四。2）杭州作为国家集成电路产业设计基地之一，已聚集超过 100 家设计企业，占浙江省 85%以上。
3、高端装备制造业：杭州制造业产业基础较薄弱，向高端装备制造突破动能不足，高端 装备制造企业数及专利数位于全国第八，远低于苏锡常等长三角工业城市。杭州制造业 基础相对薄弱，转型升级瓶颈明显，高端装备企业数与专利数均位于全国第八，相比苏 州、无锡、常州等工业城市，企业规模与创新技术能力处于落后水平，省内落后于宁波、 温州。近年来杭州产业换挡提速，加大制造业投资，数字经济赋能制造业发展。1）近年来杭州 加大制造业投资力度，2021 年、2022 年制造业投资额同比增加 28%、26%。2）数字经 济赋能制造业，2022 年杭州数字经济核心制造业增加值 1180亿元，占工业增加值 28.1%。
（三）产业要素支撑空间足，未来高新技术产业增加值目标增速4.1%
科创要素集聚、数字经济赋能制造业，带动杭州产业持续向高端突破。杭州科创竞争力 排名全国第五，拥有 14 个国家重点实验室，442 家市级以上孵化器（众创空间），科创 要素驱动企业创新发展，截至 2022 年中，杭州独角兽企业数量 21 家，仅次于北京、上 海、深圳，代表企业有蚂蚁集团、菜鸟网络、微医等。
杭州通过降低人才落户门槛，提高来杭人才补贴等方式，吸引人口聚集。1）普通高等学 校大专及本科毕业生可在就业单位所在市区办理落户，研究生及以上学历实行“先落户后 就业”，高层次人才落户门槛低。2）杭州市对五类不同级别的高层次人才提供差异化的 生活、就业、购房补贴，吸引国内外人才定居。3）对来杭创业的年轻人提供房租补贴和 项目资助，如大学生或 5 年内毕业生最高可领取 10 万补贴。
杭州政府债务负担较轻，税收规模领先于长三角其他城市，对产业发展有较强支持余地。 杭州政府性债务余额与税收收入比 1.5，长三角城市中处于较低水平；税收总规模超过 2000 亿，财政实力强，在对产业转型的支持方面有更大的财力空间，强化数字经济产业 优势地位，保障制造业转型升级。
杭州未来重点发展五大产业，高新技术产业增加值目标增速 4.1%。1）杭州重点产业中， 新一代信息技术产业已具备明显竞争优势，支撑杭州经济发展；生命健康产业有良好的 产业基础，后续将借助数字赋能，重点发力医药流通（医药电商）、医疗康养赛道；高端 装备制造、新材料和新能源产业基础相对薄弱，面临苏州、无锡、合肥等长三角城市较强竞争。2）根据杭州高新技术产业发展十四五规划，预计到 2025 年高新技术产业增加 值达到 3000 亿元，数字经济核心产业增加值 7000 亿元，生命健康产业增加值 2000 亿元， 年化增速分别为 4.1%、13%、15%。
三、2022年杭州商品住宅销售面积下滑49%，预计需求中枢约为1400万方
2022 年杭州商品住宅销售面积下滑 49%，但仍有 1100 万方的市场需求，核心区域住宅 市场依旧维持一定热度，仅富阳、临安等外围区域开盘去化率下滑明显；2023 年以来市 场进一步回暖，1-4 月杭州新房、二手房成交分别为 304 万方、140 万方，同比上涨 25%、 73%。政府对于新房限价控制较好，即便近期杭州二手房挂牌量上涨，一二手倒挂水分 逐渐被挤出，但依靠产业及人口兑现，商品住宅需求中枢仍然稳定，按照常住人口人均 成交住宅 1.0 平米保守估计，杭州需求中枢约 1400 万方。从产业发展方向来看，余杭区、 萧山区有望持续兑现预期，支撑房地产发展。
（一）2022年杭州商品住宅销售面积下跌49%，外围区域跌幅较大
2022 年杭州商品住宅销售面积下滑 49%，大于全国跌幅。1）2022 年全国商品住宅销售 面积下滑 27%，杭州跌幅大于全国，但从成交规模来看仍有 1100 万方的市场需求。2） 市场下行期，杭州传统核心区、外溢区域、外围区域住宅市场呈现分化，具体区域来看， 上城区、余杭区商品住宅成交面积跌幅较小，而外围区域钱塘、富阳、临安区有 60%跌 幅，临平、萧山区占地面积较大，区域内部的外围板块也有较大跌幅，导致两区住宅成 交面积下降超 65%。
2022 年以来杭州调控政策针对性较强，有效刺激改善性需求释放、促进二手房流通。1） 限购方面，杭州放松城西大走廊、钱塘区等非核心区限购，增加三孩家庭购房套数，降 低二手房限购门槛，实现针对性放松。2）限贷层面，杭州 22 年 11 月放松认房认贷，二 套房首付比降低至 40%，有效刺激改善性需求释放。3）2023 年 3 月，杭州再降落户门 槛，大专可直接落户，郊区三县市零门槛，意在吸纳人口，利好房地产市场长期发展。
（二）2021年杭州土地依赖度降低，供求平衡下库存去化周期较短
2021 年杭州调整房地产发展与产业兑现的节奏，政府性基金收入与税收比降至 1.1，在 可比城市中表现较好。1）2017-2020 年杭州政府性基金收入与税收比升至 1.5-1.9，政府 卖地谋发展，2017 年政府性基金收入同比增加 71%；2021 年政府性基金收入同比下降 33%，而税收收入稳步增长 13%。2）2021 年杭州政府性基金收入/税收收入 1.1，相比广 州及长三角其他核心城市，杭州土地财政依赖度较低，但相比北京、上海、深圳三城仍 有一定差距。
杭州宅地与新房成交供求平衡，2021 年下半年以来房价增长速度放缓。1）2010、2013 年杭州存在明显宅地超供，宅地成交/住宅成交接近 2.0，自 2015 年起杭州住宅成交扩容， 城市库存得到有效去化，近年来杭州维持供求平衡。2）2016 年杭州房价增速达到历史 高位，2018-2021 年上半年房价涨幅稳定在约 10%，2021 年下半年以来房价增速明显放 缓，当前新建商品住宅销售均价 29536 元/平。
供求平衡推动城市库存合理，整体新房去化周期 4.5 个月，仅外围区域临安、富阳去化 周期略长。1）近年来杭州房地产市场供需平衡，城市库存量维持低位，截至 2022 年底， 杭州十区住宅库存 610 万方，去化周期 7.4 个月，其中临安、富阳库存量占比约 39%， 去化周期也超过 18 个月，其余区域去化周期均在 10 个月内。2）2023 年一季度市场回 暖，促使杭州新房库存去化周期进一步降至 4.5 个月，在全国重点城市中表现较好。
（三）近期新房二手房市场回暖，预计中长期新房需求中枢在1400万方左右
2023 年一季度杭州新房、二手房市场明显回暖。2023 年 1-4 月杭州新房成交 304 万方， 同比上涨 25%；二手房成交面积 140 万方，同比上涨 73%。2022 年杭州新房热度有所下降，但整体仍保持供不应求态势，核心区域与外围区域分化。 1）从杭州新房摇号登记户数来看，2022 年登记户数降低至 28 万户，下降 60%，居民购 房需求降低，但相比 7.8 万套的成交，仍然保持供不应求状态。2）区域冷热分化明显， 西湖区、拱墅区、上城区、余杭区、滨江区等区域保持热度；萧山区、临平区热度有所 下降，仅核心板块如钱江世纪城、临平新城等表现较好；富阳区、临安区新房开盘去化 率由 2021 年 60%降低至 18%。
杭州二手房存量较高，热门区域一二手倒挂预计回归理性，倒挂空间缩小。1）杭州当前 二手住宅存量较高，挂牌量已突破 17 万套，近 6 个月月均成交 2984 套，二手房出清周 期需 57 个月。2）杭州部分区域存在一二手房倒挂，本质是因为局部区域产业超前兑现 吸引人口流入，需求旺盛而新房供应有限，导致局部区域出现供不应求情况，居民形成 房价上涨预期，但实际高倒挂二手房有价无市，成交量较低，随着片区新房供给，投资 水分将被挤压。如未来科技城板块红盘远洋西溪公馆，2020 年 2100 余套房源吸引超 6 万人摇号，二手房预期价格 6 万/平，但项目交付后挂牌价一路下跌，投资水分被挤出， 当前成交均价 33000 元/平，与新房价差较小。
杭州常住人口稳定，预计城市新房销售面积中枢仍然在 1400 万方左右。1）近年来杭州 商品住宅销售面积与常住人口比例波动较大，2016 年市场上行期达 1.6，而 2022 年不到 1.0，杭州生产性服务业发达，优势持续保持，带动制造业高质量增长，预计未来常住人 口将维持稳定在 1400 万人以上，即使人均商品住宅销售面积降低至 1.0，预计从中长期 看杭州商品住宅销售面积中枢水平仍有 1400 万方左右。2）当前杭州常住人口/户籍人口比例达 1.5，住宅销售面积仍有一定释放余地。
（四）杭州住宅销售与产业结构较匹配，余杭未来科技城、云城成为第三中心
杭州住宅销售与产业结构匹配度较高，外围临安、富阳区成交占比较低。1）杭州中心城 区产业集聚度较高，其中余杭区生产总值及数字核心产业增加值排在首位，而富阳、临 安等外围区域产业兑现度一般。2）杭州商品住宅销售区域与产业结构匹配度较高，2022 年上城、拱墅、余杭、萧山四区住宅销售面积占比 64%，而滨江、西湖区宅地供应较少， 住宅成交处于低位。
余杭区未来科技城、云城板块成为杭州第三中心，主城区范围扩大，纳入余杭、萧山、 临平、钱塘部分板块。1）2022 年 8 月杭州规划城市新中心格局，余杭区未来科技城、 云城成为杭州第三中心。2）主城区范围扩大，将余杭区未来科技城、云城板块，萧山区 钱江世纪城、萧山科技城，临平区临平新城，钱塘区金沙湖、下沙开发区等板块纳入主 城区。3）杭州目前职住分离度较低，随着主城扩容，基础设施完善，产城融合度预计进 一步提升。
杭州数字经济产业优势持续，健康产业增长潜力较大，主要聚集地为余杭、萧山区，预 计将引领未来杭州地产发展方向。1）余杭为杭州数字经济产业重要承载区，产业增加值 占杭州 33%，目前依托未来科技城，以阿里巴巴全球总部、中电海康总部、抖音、vivo、 OPPO 等龙头企业带动产业链发展。2）健康产业方面，萧山区依托生物科技谷打造产业 集群，目前集聚赛默飞、健新原力、药源新地等 30 家生物医药项目头部 CDMO 和 CRO 企业；余杭区借助未来科技城赋能数字健康产业。数字经济与生命健康产业的高质量发 展，将支撑余杭、萧山两区产业人口兑现，进而释放住宅需求。
四、滨江、绿城在杭州有绝对规模优势，近期土拍已进一步回暖
滨江、绿城为杭州住宅销售市场主力，2022 年权益销售金额分别为 519 亿元、412 亿元， 与其他房企拉开较大规模差距。从土储来看，滨江、绿城在杭州仍有千亿货值储备，且 核心区域土储占比约 50%，优质供应潜力大。2022 年杭州土拍走出独立行情，民企表现 活跃，2023 年 1-3 批次土拍进一步回暖，每批次土拍达到封顶溢价率的地块占比达 60%。 滨江、绿城作为杭州起家房企，对于杭州市场较为了解，2022 年拿地溢价率分别为 6 %、 8%，相较外来品牌房企溢价率略低，反映两家房企投资拿地适当配置有预期差的项目， 而非单纯聚焦热门高溢价地块。
（一）滨江、绿城在杭州具备明显规模优势，土储充足
2022 年滨江、绿城在杭州市占率接近 30%，与其他房企拉开较大规模差距。1）杭州住 宅销售市场集中度较高，2022 年 TOP10 房企权益销售额占比 58%，头部效应明显。2） 滨江、绿城两大深耕杭州的本土房企表现突出，2022 年权益销售金额分别为 519 亿元、 412 亿元，市占率达 16%、13%，与后续房企拉开较大规模差距，如排名第三的华润置地， 2022 年在杭州权益销售金额 199 亿元，不到绿城的 50%。3）品牌国央企在杭州市占率 一般，2022 年仅华润置地、万科、中海入围销售前十。
滨江、绿城在杭州仍有千亿货值储备，预计市占率将继续提升。1）截至 2022 年底，滨 江在杭州货值储备 1141 亿元，其中在售项目货值 845 亿元，待售项目 296 亿元；绿城在 杭州货值储备 947 亿元，在售 836 亿元，待售 111 亿元；而华润置地在杭州仅有 244 亿 元货值储备。2）我们将杭州各区域做了划分，A 类区域为上城区、拱墅区、滨江区、西 湖区核心区、余杭区未来科技城、云城板块，萧山区钱江世纪城板块；B 类区域为余杭 区良渚、北部新城板块，萧山区萧山科技城、萧山经开区、萧山市区板块，钱塘区下沙、 金沙湖板块，临平区临平新城、乔司板块，西湖区非核心区；其余区域归为 C 类。滨江、 绿城土储质量较高，C 类区域土储占比分别为 12%、20%，另外，对比绿城，滨江集团 A 类区域占比更高。
（二）2022年杭州土拍走出独立行情，2023年首批、二批土拍进一步回暖
2022 年杭州供地动态调整，减少富阳、临安等外围区域供地，降低库存去化压力。2022 年杭州十区计划出让涉宅用地占地面积约 700 万方，实际出让约 550 万方，完成率 79%。 分区域来看，1）主城区完成率达 117%，是唯一超额供地的区域，而富阳区、临安区、 钱塘区受市场影响，供地完成率不足 50%；2）萧山区、余杭区、临平区为供地主力。
2022 年杭州土拍走出独立行情，民企表现活跃，2023 年土地市场进一步回暖。1）相比 于其他城市土拍普遍由国资托底，民企在杭州土拍表现活跃，每轮土拍参拍的民企数量 较多，对杭州市场有较强信心。2）自 2022 年第五轮土拍起，杭州土地市场进一步回暖， 平均溢价率上涨至 10%左右，达到封顶溢价率的土地占比上升至 60%。
滨江、绿城在杭州深耕多年，具备获取有预期差地块的能力，积极拿地巩固规模优势。1） 2022 年滨江、绿城在杭州权益拿地金额分别为 479 亿元、264 亿元，远超其他房企，有 助于巩固在杭州的规模优势。2）滨江、绿城拿地溢价率分别为 6.18%、8.14%，相较外 来品牌房企溢价率略低，反映两家房企在杭州深耕多年，投资布局会适当配置有预期差 的项目，而非单纯聚焦热门高溢价地块，如滨江集团在 2022 年杭州二批次土拍中，获取 12 宗宅地，约占总成交金额 40%，其中 4 宗地块底价成交，4 宗地块溢价率在 4%以下。 3）从楼面价来看，滨江、绿城在杭州平均楼面价分别为 19590 元/平、22110 元/平，整 体处于第一梯队，拿地质量较高。
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