世界关注：2023年购物中心行业专题研究 泛购物中心集中于一线、准一线城市

疫后商圈迎来变革奇点，拓宽 REITs 试点盘活存量资产

消费基础设施包含购物中心、百货商场、农贸市场等项目，我们看到当下的百货商场 与购物中心的边界正在逐渐淡化，因此我们参考大众点评和赢商网数据，以百货商场+购 物中心为泛购物中心（后续简称购物中心），并从供需两侧构建另类数据指标。

拓宽 REITs 试点，利好优质购物中心资产

(资料图片)

消费基础设施纳入 C-REITs 试点，购物中心、百货商场、农贸市场可发行 REITs。 2023 年 3 月 24 日，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs） 常态化发行相关工作的通知》，明确指出“研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新 消费场景的消费基础设施发行基础设施 REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场 等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施 REITs”。参考美、日、 新加坡等地 REITs 市场，中国或将迎来超千亿市值消费基础设施 REITs 市场。

购物中心是连接多种消费场景与消费群体的综合性平台业态，中国连锁经营协会定义 购物中心为：“由不同类型的零售、餐饮、休闲娱乐及提供其他服务的商铺按照统一规划， 在一个相对固定的建筑空间或区域内统一运营。”。我们认为，对于购物中心的经营来说， 最为核心的是其面向的消费者社群和其自身的商管能力。购物中心所针对的消费者群体的 消费能力和消费意愿是未来购物中心发展的基石，而消费意愿随着消费能力的提升会发生 消费方向的变化。购物中心自身的商管能力包括其招商、运营两方面，其中招商决定了其 所提供的业态能否更好地满足对应消费者群体的消费方向，而运营则是决定了购物中心能 否吸引更多的客流、能否提升从客流向销售额的转化比例。

当下百货商场与购物中心的边界正在逐渐淡化，参考大众点评和赢商网对购物中心的 划分标准，本文把百货商场当作泛购物中心的一种。

供给繁荣，需求旺盛，疫后修复明显

供给侧仍处快速发展阶段，2023 年待开业购物中心商业面积占存量的 16%。赢商网 数据显示，截至 2023 年 4 月，全国已开业购物中心总量有 7854 座，商业面积达 57025 万平方米，人均购物中心总面积达 0.40 平方米/人。2023 年待开业购物中心总量较大，赢 商网平台显示，预计于 2023-2027 年开业的购物中心有 1691 座，商业面积达 14566 万平 方米，占存量的 26%，其中预计于 2023 年开业购物中心有 1166 座，商业面积达 9298 万 平方米，占存量的 16%。（注：这里我们把赢商网所划分的购物中心和百货大楼均归入泛 购物中心。）

购物中心内门店线上热度指数快速回暖。依据大众点评、赢商网、百度指数、高德地 图地数据，我们观察到，购物中心内的线上热度快速回升，截至 2023 年 4 月，23 座重点 城市中，2929 座样本购物中心内门店总在线浏览次数达到 11.47 亿人次。我们依据在线浏 览人数构建线上热度指数（下同）。2023 年 2-4 月，样本购物中心单月线上热度指数较去 年同期增幅不断提升，4 月线上热度指数同比提升 78%。线上热度快速跃升的背后，反映 的是出门消费意愿的快速回暖。

人均购物中心商业面积已接近日本水平，据赢商网、中国统计局地数据，中国人均购 物中心商业面积于 2022 年末达 0.40 平方米/人，接近日本、新加坡、新西兰、英国水平， 超过德国同期水平，根据赢商网显示的将于 2023 年开业的各购物中心商业面积，结合全 国人口数量，我们计算得中国人均购物中心商业面积将于 2023 年末达 0.47 平方米/人。据 国际购物中心协会及澳大利亚购物中心协会数据，国外重点国家中，美国、澳大利亚人均 购物中心商业面积较高，分别达 2.15、1.06 平方米/人，日本、新加坡、新西兰等地人均 购物中心商业面积相对较低，分别为 0.41、0.54、0.50 平方米/人。

全国线上渗透率渐减缓，购物中心作为一种体验+零售集合平台，未来受线上销售影 响较小。从社会零售的角度来看，疫情前，社零增速保持同比 8 个百分点以上的增速，疫 情间短期受挫。网上商品和服务零售额占社会消费品零售总额的比重渐趋稳：2019 年网 上零售占比在 26%的水平；2020-2022 年受疫情影响，线下出行意愿受挫，网上零售占比 居于高位；疫情结束后的 2023 年 1-2 月，网上零售占比回落至 26.66%。我们认为短期积 压线下消费需求释放导致网上销售占比下降的现象固然存在，但是网上销售占比未来增速 预计将趋缓。对于以用户体验为核心，包含购物、服务、休闲娱乐等各类业态的购物中心来说，未来的线下空间仍广阔。

租户同比减少，瞄向有效客群，优化招商能力成短期商管重点

受去年疫情和线下消费疲软影响，购物中心进入业态置换期，数据观察期内（2021 年 12 月至 2023 年 4 月）门店总量减少 14.0%。我们以多线上平台（线上平台包括：赢 商网、大众点评、联商网、高德地图）所显示的“购物中心”为统计范围，截至 2023 年 4 月末，我们观察到全国 23 个重点城市中，购物中心内门店（全文所指门店均为运营中门 店，后续简称为门店）有 48 万个，较数据观察起点——2021 年 12 月末地购物中心内门 店总量减少 14.0%。2022 年短期疫情波折和线下消费的疲软是购物中心内门店削减的核 心因素，也促使购物中心运营者提升招商的能力，优化招商的方向，对准有效客群，精准 布局业态。 我们所统计的门店数量是线上平台（具体平台同上）所显示的门店，与实际的线下门 店数量可能存在误差。同时，优秀品牌扩大单店营业面积，缺乏竞争力的门店在前期疫情 干扰下出清。这一因素导致购物中心内实际营业中面积的变化优于门店变化趋势。

疫情影响下，前期各环线城市均呈购物中心内运营中门店总量持续减少趋势，一线城市 购物中心内门店缩减趋势最高，三、四线城市购物中心门店缩减趋势最低。从 2022 年 6 月 至 2023 年 4 月，107 个样本城市内购物中心门店总量减少 12%，从城市环线维度来看，四 线、三线城市分别缩减 4%、8%，门店缩减幅度较低，一线城市门店缩减幅度最高，其次为 二线城市，分别达到 14%、13%，由高线到低线的反向闭店趋势，反映出在成本和客流双侧 的平衡中，一线城市购物中心内不具备较高竞争力的线下门店率先出局。

而以北京为例，我们看到门店缩减较多的购物中心不乏燕莎奥特莱斯等知名头部品牌。 整体来看，各类偏百货、偏低端零售性质购物中心如百荣世贸商城、新华百货、国泰百货 等购物中心门店受挫较严重。

前期的门店数量减少更多是短期、临时性质的出清，是疫情期间短期出行意愿下降的 结果，而非消费意愿下降，反而从部分悦己类门店的变化趋势上，我们认为消费意愿依旧 旺盛，消费能力也在逐渐修复。 展望后续，受益于线下出行的回暖与收入水平的修复，我们认为今年全年，购物中心 内线下门店总量会延续 3 月份开始的总量净增加趋势，单店坪效和盈利水平会随着经济的 回暖持续提升。

数据洞察业态变迁：新消费显著带动客流，悦己消费 门店表现较优

大数据视角的全国购物中心概览：泛购物中心集中于一线、准一线城市

数据视角，泛购物中心定义：观察赢商网、大众点评、联商网、高德地图所显示的购 物中心，我们发现存在部分非购物中心的业态被囊括在内，因此在这里，我们定义泛购物 中心需要满足两个条件： 1、 业态上至少包含零售、餐饮、生活服务、休闲娱乐四类业态中的 3 种； 2、 门店数量应高于 50，或者门店数量高于 20 且建筑楼层高于两层。

区域覆盖：购物中心覆盖全国 34%的区县、84%的地级市，以 2023 年 3 月末数据为 基准，我们参考多线上平台的数据（线上平台包括：赢商网、大众点评、联商网、高德地 图，本文所有门店数据均为此数据源，后续不再赘述），依据上述筛选标准，共识别到 9261 个标准化的购物中心、90 万门店，场均门店数量 97 个。其中，我们在 280 个地级市识别 到 7373 个购物中心，75 万门店，724 个区县识别到 1888 个购物中心，共 14 万门店。本 文后续购物中心均为此筛选标准，本文所统计的门店均为在运营中的门店，简称为门店。 部分门店，尤其新开业门店未在线上平台显示，因此可能会有统计误差。

短期疫情叠加消费意愿变迁，零售业闭店较多，悦己消费门店增长

购物中心内门店以零售业态为主，餐饮赛道其次，生活服务和休闲娱乐业态再其次。 从绝对数值上看，截至 2023 年 3 月末，上述全国 280 个地级市拥有的 7373 个购物中心 中，购物中心内零售业门店占比 44%，餐饮门店占比 30%，生活服务业占比 14%，休闲 娱乐业占比 9%。

购物中心具备一定的标准性，一线、准一线、二线、三线城市购物中心内各业态的布 局比例相对接近。截至 2023 年 3 月末，上述全国 280 个地级市拥有的 7373 个购物中心 中，零售、餐饮、休闲娱乐业态随城市能级的提升而呈现占比的差异化，零售业占比随城 市能级的提升而逐渐下降，一线城市内的零售业占比为 41.5%，较四线城市下降 3.4 个百 分点；而休闲娱乐业态随城市能级的提升而逐渐提升，一线城市的休闲娱乐业占比为 9.2%， 较四线城市提升了 1.1 ppts。

零售业租户减少幅度最高，休闲娱乐相对稳定，城市上表现出倒金字塔的现象。据大 众点评及赢商网数据，2021 年 12 月至 2023 年 4 月，全国 23 座重点城市中，零售业及 服务业门店减少幅度较高，比例上分别达到 22% 、13%；餐饮业态减少幅度较低，休闲 娱乐业态相对稳定，比例上餐饮门店减少 6%、休闲娱乐业态增加 4%。从不同城市环线角 度，107 座样本城市内，2022 年 9 月至 2023 年 4 月，数据呈现倒金字塔形状，二线城市 近半年门店缩减幅度最高，准一线及一线、三线、四线，门店缩减幅度依次降低。

服饰在零售业态中占比最高，各类小吃在餐饮赛道占比最高，截至 2023 年 3 月末， 上述全国 280 个地级市拥有的 7373 个购物中心中，在零售业态中，服饰门店最多，占整 个购物中心门店总量的 23%，其次为商贸零售类门店，占整个购物中心内门店比例达到 9%。在服务业态中，美业占比最高，占整个购物中心内门店达到 7%。在休闲娱乐业态中， 娱乐类门店和运动场馆分别占整个购物中心内门店总量的 6%、3%。餐饮业态，我们把各 类面食、包子、臭豆腐之类的偏快餐性质的中式餐饮定义为小吃，占整个购物中心内门店 总量的 13%。

各行业门店数量变化呈现较大差异，租户的置换成商管重点。2021 年 12 月至 2023 年 4 月，全国 23 个重点城市中，零售业态中，化妆品、服饰、商贸零售、奢侈品门店分 别缩减 31%、27%、 10%、12%，数码 3C 和汽车相关门店增加 13%、50%。而在服务 和休闲娱乐业态中，母婴服务、教育培训门店分别缩减 24%、10%，娱乐、宠物、美业门 店相对稳定，运动场馆数量增幅达到 17%。

细分赛道布局结构观察：截至 2023 年 3 月末，上述全国 280 个地级市拥有的 7373 个购物中心中，服饰行业里，各品牌服装占购物中心门店比例最高达到 15.8%，而具备相 对指向性的运动服饰和少儿服饰门店占比分别为 2.2%、1.9%。在餐饮行业里，除前述已 展示的各类小吃店外，餐馆里中餐、西餐、火锅占整个购物中心内门店比例分别达到 3.6%、 2.0%、1.5%；饮品店里，茶饮、咖啡占整个购物中心内门店比例分别达到 3.4%、1.3%。 娱乐赛道里，音影展览如 KTV、电影院等场所占比最高，达到整个购物中心内门店的 6.7%。 运动场所中，舞蹈、健身、私教、瑜伽等新兴运动场馆及培训馆占比最高，但占整个购物 中心比例不足 1%。

门店的缩减不仅仅是短期疫情的影响，消费意愿的变化对商管形成更大挑战。全国 23 座重点城市中，在同一业态、同一行业内，我们看到各个细分行业的变化趋势截然相反。 在餐饮赛道，2021 年 12 月至 2023 年 4 月，各类餐馆中，火锅、中餐门店缩减 12%、3%， 而炸鸡炸串、海鲜类门店增加 18%、14%；各类饮品店里，茶饮店缩减 12%，而咖啡、 酒吧赛道同比增幅 8%、8%。同期，在各类运动场所中，各赛道均呈扩张趋势，其中私教、 瑜伽店分别增加了 12%、17%，而与私教店相对应的，普通健身房门店数量相对稳定。

聚焦新消费，满足消费者需求和趋势的优质消费品能够帮助购物中心引流

新消费能带动购物中心线上热度的增长，我们认为新消费不是指品牌新颖，而是指优 秀的消费品牌可以满足消费者尤其年轻消费者们日益丰富的消费需求，这里我们假设各个 行业的优秀品牌基本已代表行业内的消费趋势与消费偏好，因此识别 400+各个行业的优 秀品牌，并以这些优秀品牌作为购物中心内的新消费租户集群。全国 23 座重点城市中， 我们观察到购物中心内优秀品牌的布局数量存在聚集效应，随着优秀品牌数量的增加，购 物中心内所有门店的店均线上热度随之增加。在复苏速度上，随着优秀品牌数量的增加， 购物中心的整体线上热度指数的同比增速随之而上升。关于优秀品牌的筛选，我们认为具 备较多门店且保持稳定甚至扩张趋势的品牌往往是符合了消费需求的门店，因此我们不仅 筛选出乐刻、超级猩猩等新兴业态，也会筛选李宁、酷乐潮玩、泡泡玛特、太二酸菜鱼等 一些比较成熟的品牌。

数据刨析客群分化：重奢购物中心稳定增长，中高档 购物中心存结构性发展机遇

重奢购物中心坪效与客单价呈现较高相关性

依据客单价和奢侈品数量对购物中心进行分类：在上述全国 280 个地级市中，依据各 购物中心内店均客单价，我们计算购物中心内门店较同行业其他购物中心门店客单价的提 升幅度，并识别购物中心内奢侈品品牌的数量，来对购物中心进行分类。本章凡是针对 280 个地级市的统计数据截止时间均为 2023 年 3 月末。

具体分类方法为： 1、 筛选出奥特莱斯； 2、 筛选奢侈品购物中心并分类：根据购物中心内奢侈品门店数量，以 20、10、3 为节点，划分为重奢、次重奢、轻奢购物中心 3、 筛选出百货大楼，这种泛购物中心业态 4、 对剩余购物中心进行档次划分。依据购物中心内门店客单价，计算场内店均 客单价较同城同行业店均客单价的提升幅度，将购物中心划分为超低档、低 档、中低档、中档、中高档、次高档、高档（以客单价的提升幅度-30%、-15%、 -4%、4%、15%、30%作为区间节点）。

值得一提的是，我们在划分购物中心档次时所用的客单价因子，是使用各个门店客单 均价较同城同行业的增幅，因此此处所反映的各个购物中心内档次规模并不仅仅与购物中 心所招商门店的档次相关，也受到购物中心本身的客群影响。（注：首页所指中高档为中 档至高档）

高零售业态占比助力重奢购物中心坪效居于高位，增速不及兼顾非零售业态的轻奢购 物中心。截至 2023 年 3 月末，70 样本购物中心中，重奢购物中心的零售业门店占比较高， 达到 67%，次重奢、轻奢购物中心的零售业态占比依次降低，分别为 58%、50%。休闲 娱乐及餐饮业态在各类购物中心中的占比较低，重奢购物中心内两业态门店占比分别为 4%、21%。前述定义的“新消费”品牌在三类购物中心里均有一定布局，轻奢类购物中心 布局比例最高，达到 19%。

重奢购物中心坪效与店均客单价呈现较高相关性，轻奢型购物中心单独客单价指标不 足以解释坪效的差异。针对每一个购物中心，我们计算购物中心内店均客单价，该指标与 购物中心的坪效呈现较高相关性，21 个样本重奢购物中心的坪效与店均客单价相关系数达 到 0.9。聚集在一起的奢侈品集群，所能吸引到的客群是相对稳定的，同城的竞争格局也 是相对确定，业绩有望随着经济的发展以及高净值客群的增加而得以稳定增长。轻奢购物 中心的店均客单价未与购物中心的坪效呈现出较高相关性，少量奢侈品牌的聚集不足以吸 引来稳定的购物人群，购物中心需要依靠其他的店铺来吸引更多有效客流。

中高档及重奢购物中心在线上流量及线下门店均表现优异

中档、重奢购物中心内门店数量变化表现较好。23 座重点城市内，我们看到不同类 型的购物中心里的门店表现出较大的数值差异。中档及重奢购物中心表现出较好的业态变 化，2021 年 12 月至 2023 年 3 月，中档购物中心内的门店缩减 5%，在各类购物中心中 缩减幅度最低，且从中档往两边，门店缩减幅度呈现凹状；而重奢购物中心内的门店同期 缩减 15%，好于次重奢及轻奢。

消费者视角，2023 年 3 月，23 座重点城市内，中高档、重奢线上热度指数同比提升 幅度最高。依据大众点评、赢商网、百度指数、高德地图数据，各类型购物中心内门店的 线上热度基本保持正增长，其中重奢、中高档购物中心分别同比增长 83%、65%，居于高 位。在特殊的购物中心类型中，奥特莱斯线上热度指数同比正增长 71%，中高档、重奢、 奥特莱斯三类购物中心的较高线上关注度，反映出中产及富裕人群的消费意愿，有望带动 对应消费档次的购物中心的发展。

购物中心档次越高，店均关注度越高。2023 年 3 月，23 座重点城市内，从各购物中 心的店均线上热度指数来看，奥特莱斯店均线上热度指数明显高于百货型购物中心。重奢、 次重奢、轻奢、中高档、高档购物中心店均线上热度指数分别达 221、138、97、90、80。

商家视角，高档、超高档购物中心内门店具备优惠的门店比例较高。截至 2023 年 3 月末，23 座重点城市内，次重奢、重奢、奥特莱斯等业态优于其门店的行业分布，因此购 物中心内具备优惠的门店比例相对较低，而高档、次高档购物中心内具备优惠的门店布局 比例较高，达到了 42%以上，中档、中低端、中高档购物中心内具备优惠的门店比例相对 低一些，分别达到 34%、35%、37%。

从评论及打分数据看，消费者对中高档及重奢购物中心存在偏好

门店数量的变化原因是复杂的，既有疫情的干扰，也有消费趋势的变迁，也有短时间 供需关系的影响。但是，从根本上看，购物中心作为连接客群与消费场景的集成平台，通 过招商设置符合消费趋势的业态，是商管核心。因此，我们基于线上平台的过亿评论及评 分数据，挖掘消费者兴趣及爱好所在。 不同业态及行业间线上评分动机及人群存在天然差距，不可进行横向比较。从静态结 果来看，截至 2023 年 3 月末，上述全国 280 个地级市中，餐饮业态店均评分最低、评论 量最多，分别达到 4.1 分、449 个评论；零售业态店均评分最高、评论量最低，分别达 4.2 分、14.4 个。细分行业视角，摄影行业店均评分、评论量最高，分别达 4.6 分、299；奢侈品店铺店均评分 4.3 分，店均评论量 32 个，居于高位。

消费者对高档、重奢、次高档购物中心存在偏好，计算同行业门店在不同购物中心里 的评分差异，进而反映消费者对不同分类购物中心的偏好度。整体来看，截至 2023 年 3 月末，上述全国 280 个地级市中，购物中心作为运营者，可以通过优质的运营能力，提升 场内门店好评度，基于此我们计算各个购物中心里，门店评分相较同城同行业的其他购物 中心内门店的评分增幅。从结果上来看，高档、重奢类购物中心更受偏爱。

数据筛选：业态+客群+运营，三维指标精选优质商管 品牌

业态：新消费助力华润万象、恒隆、凯德旗下购物中心门店相对稳定

我们在 280 个地级城市内，依据中国连锁经营协会于 2022 年 5 月 31 日公布的《2021 年中国购物中心企业 TOP70》，识别出 20 个购物中心头部、重点品牌，旗下可纳入统计 和研究分析的购物中心 968 个（我们主要剔除了布局在区县级城市以及场内门店总量不及 50 个的购物中心）。968 个统计样本中有万达广场 324 座，吾悦广场、天虹、龙湖天街、 华润万象、银泰百货分别为 78、70、62、56、54 座。

头部商管品牌业态差距较大，背后是其面向客群的差异。截至 2023 年 3 月末，前述 280 个地级城市内，具有百货商场属性的泛购物中心内零售业门店占比普遍接近 60%，如 天虹、王府井、百联等大型品牌；面向高净值人群的重奢购物中心同样具备较高的零售业 门店占比，如恒隆广场内零售业占比达到 62%；吾悦、万科购物中心内零售业门店占比相 对较低，分别为 31%、34%。

头部商管品牌积极拥抱新消费，华润万象、凯德、恒隆、龙湖天街内新消费场均门店 数量较高。截至 2023 年 3 月末，前述 280 个地级城市内，各大购物中心内新消费门店占 比较接近，印力、凯德、华润万象等知名购物中心内新消费门店占比高于 20%，而世纪金 源、吾悦、宝龙等购物中心内新消费门店占比不到 15%。从总量看，华润万象、凯德、恒 隆、龙湖天街等购物中心内场均新消费门店的数量高于 40 个，有望推动后续发展。

布局有较多新消费门店的购物中心品牌内门店态势相对较好。2023 年 3 月，23 座重 点城市内，各知名购物中心的门店数量同比变化幅度呈现较大差异，天虹、百联、王府井 等购物中心门店缩减幅度超过 15%，而吾悦、华润万象、恒隆、凯德等购物中心内门店变 化相对较好，同比缩减幅度在 6%以内。从门店业态上看，华润万象、恒隆、凯德等购物 中心内均有着较高的场均新消费门店；而门店变化态势最好的吾悦广场零售业占比为前述 20 个品牌中最低，仅有 31%，与之相对应的，吾悦广场内休闲娱乐、餐饮业门店占比分 别为 12%、38%，居于较高位置。

客群：瞄向高净值客群，华润万象、恒隆核心发力重奢，吾悦、龙湖布局 较广

龙湖、吾悦布局范围广，恒隆、华润万象购物中心档次更高。截至 2023 年 3 月末， 前述 280 个地级城市内，整体来看，头部商管品牌中，吾悦广场从中低档到高档购物中心 均有布局；华润万象布局有一定量的重奢、轻奢购物中心；恒隆地产以重奢购物中心为主； 天虹布局中低端购物中心较多。 值得一提的是，我们在划分购物中心档次时所用的客单价因子，是使用各个门店相对 同城同行业的客单均价的增幅，因此此处所反映的各个购物中心内档次规模并不仅仅与购 物中心本身的定位相关，也受到购物中心本身的客群影响。

截至 2023 年 3 月末，前述 280 个地级城市内，从各购物中心所分布的城市来看，华 润万象、印力中心在各类城市布局相对均衡，龙湖集团、凯德、百联在一线及准一线城市 内布局比例超过 80%，吾悦广场、世纪金源、欧亚在二线及以下城市布局比例较高。我们 检测到的样本品牌在一线、准一线、二线、三线城市内分别共有 155、288、196、166 座 购物中心，分别占该类城市购物中心总量的 15%、20%、21%、29%（注：为和各品牌的 样本购物中心筛选标准一致，此处的购物中心总量指的是场内门店总量大于 50 个的购物 中心总量）。

华润万象、恒隆等重奢型购物中心能吸纳周边高净值人群，场所内门店客单价相较同 城同行业的平均门店客单价处于高位。截至 2023 年 3 月末，前述 280 个地级城市内，门 店的客单价主要受两方面因素的影响，一是门店本身的价位水准，二是购物中心客群的实 际购买能力。从整体上看，各个购物中心的门店价位与其本身的客群是基本相匹配的，但 是购物中心个体是存在差异性的，尤其针对布局门店相对类同的重奢型购物中心，门店的 客单价的相对变化幅度反映了实际客群的消费能力。从数据上看，恒隆广场、华润万象等 重奢型购物中心的门店客单价高出行业均值有 77%、43%。

运营：优秀运营能力叠加新消费布局，助力购物中心长久发展

华润万象、凯德、印力更受用户偏爱，同行业门店评分较其他购物中心高 1.6%以上。 优秀的购物中心可以通过优质的运营提升相同行业的不同门店在该购物中心的评分，因此 我们计算该提升幅度，用以反映该购物中心的运营能力。截至 2023 年 3 月末，前述 280 个地级城市内，我们看到，华润万象、凯德、印力更受用户偏爱，购物中心内门店评分可 较行业评分中枢提升 1.6%以上。注：购物中心评分经由单店评分及单店评论数量加权计 算，非在线平台原始评分，下同。

2023 年 3 月，23 座重点城市内，各购物中心线上热度均录得大幅同比增长。数据上， 华润万象、凯德 MALL、天虹、龙湖集团等增速较快，旗下购物中心店均线上热度指数录 得较快同比增速，较 22 年同期增长 40%以上，其他购物中心也获得一定幅度的线上热度 指数同比增幅。从绝对值上来看，2023 年 3 月，凯德 MALL、龙湖集团、印力、华润万象 店均线上热度指数分别达 225、97、88、77，较其它购物中心居于高位。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）

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